LE FONDS DE PRÉVOYANCE
(Condolegal.com)
Depuis la mise en vigueur du Code civil du Québec, le Syndicat a
l'obligation de constituer un fonds de prévoyance, c'est-à-dire un fonds
strictement réservé aux réparations majeures des parties communes et au
remplacement de celles-ci, par opposition à leur simple entretien. S'il
est vrai que la plupart des déclarations de copropriété prévoyaient déjà
la constitution d'un tel fonds, celui-ci est maintenant rendu
obligatoire par la loi et certaines modalités doivent être suivies.
La constitution d'un fonds de prévoyance
Annuellement, le conseil d'administration du Syndicat a l'obligation de
fixer la contribution des copropriétaires aux charges communes, de même
que les sommes qui devront être versées par eux au fonds de prévoyance.
Le Syndicat pourra aussi décider de tenir compte, pour établir ce fonds
de prévoyance, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties
communes à usage restreint. Alors que certaines déclarations de
copropriété prévoyaient l'établissement de plus d'un fonds de
prévoyance, pour des réparations majeures particularisées, par exemple,
pour une catégorie d'immeubles, une telle pratique n'est plus permise,
la loi exigeant l'établissement d'un seul fonds.
La contribution de chaque copropriétaire devra correspondre à un
pourcentage minimum de 5% de sa contribution aux charges communes. Il
n'y a pas de limite à la somme d'argent pouvant être accumulée dans ce
ou ces fonds.
L'établissement des sommes qui devront être perçues pour la constitution
des fonds de prévoyance pourra être basé sur le Certificat d'état
d'immeuble de la copropriété, préparé idéalement par un ingénieur ou un
architecte ou par tout autre spécialiste en bâtiments. Bien que ce
document ne soit pas une exigence légale en matière de copropriété, il a
l'avantage de fournir une évaluation détaillée de l'immeuble, des
recommandations sur les méthodes d'entretien pour aider à la
conservation de celui-ci et une approximation de la période de
remplacement ou de rénovation de certaines parties du bâtiment, le cas
échéant.
Caractéristiques du fonds de prévoyance
Le fonds de prévoyance ne pourra être saisi suite à un jugement rendu à
l'encontre du Syndicat de copropriété, sauf si la condamnation concerne
le paiement de travaux qui relevait de ce fonds. Les sommes investies
dans le fonds de prévoyance demeureront la propriété du Syndicat et
devront être déposées dans un établissement financier. Ces sommes
devront être liquides et disponibles à court terme, c'est-à-dire
accessibles au Syndicat sur avis d'au plus 30 jours.
Le Syndicat aura donc l'obligation de s'assurer que le fonds de
prévoyance soit accumulé au fil des mois et des années, afin de ne
servir que pour les réparations majeures des parties communes ou pour
leur remplacement et non pour leur entretien et administration
quotidiens.
Qu'arrive-t-il si un copropriétaire fait défaut de verser sa
contribution au fonds de prévoyance?
Tout comme dans le cas du copropriétaire qui fait défaut d'acquitter sa
part des charges communes, le Syndicat pourra intenter un recours au
greffe des Petites créances ou procéder à la publication d'une
hypothèque légale sur la ou les fractions du copropriétaire
contrevenant.
D'autre part, le copropriétaire qui n'a pas effectué sa contribution au
fonds de prévoyance depuis plus de 3 mois, même s'il a autrement payé
ses charges communes, sera aussi privé de son droit de vote lors des
assemblées.
