DEMANDE D'INJONCTION PAR LE SYNDICAT CONTRE UN COPROPRIÉTAIRE
COUR SUPÉRIEURE
Canada
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE LONGUEUIL
N°: 505-05-005833-998
DATE: Le 9 janvier 2003
SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JUGE JEAN-PIERRE SENÉCAL, j.c.s.
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ESTUAIRE 1 ENR.
Demandeur
c.
Royal Asselin
Défendeur
JUGEMENT
[1] Le Syndicat des copropriétaires de l'Estuaire 1, à Longueuil,
réclame une injonction permanente contre le propriétaire de
l'appartement 108, le défendeur Royal Asselin.
[2] On lui reproche d'utiliser plus que les deux espaces de
stationnement dont il a l'usage aux termes de ses titres de propriété et
d'empiéter sur l'espace commun. On lui reproche également d'utiliser
des cases de rangement plus grandes et plus nombreuses que celles
auxquelles il a droit. On lui reproche enfin de s'être branché sans
droit sur une prise électrique située dans un espace commun dont seul le
syndicat peut permettre l'usage, ce qu'il n'a pas fait. Le syndicat
demande une ordonnance pour faire cesser toutes ces utilisations
irrégulières et illégales de l'espace commun.
[3] Outre qu'il ait contesté la demande d'injonction, le défendeur s'est
porté demandeur reconventionnel. Il réclame des dommages-intérêts
totalisant 67 789,66$ à divers titres : dommages à son véhicule,
dépréciation du véhicule pendant le temps où il en a été privé, dommages
à ses cases de rangement, dommages moraux pour atteinte à sa réputation,
troubles et inconvénients et dommages exemplaires. Il réclame aussi les
honoraires et déboursés judiciaires et extrajudiciaires qu'il a
encourus.
Les faits
[4] Le défendeur a pris possession de son appartement dès l'inauguration
de l'immeuble, en 1987. Il y a toujours habité depuis. Son titre de
propriété lui donne droit à l'usage de deux espaces de stationnement au
premier sous-sol et à l'usage de cases de rangement en conséquence. La
clause pertinente du contrat d'acquisition se lit comme suit:
«La présente vente comprend en outre et inclut, l'attribution exclusive
d'un espace de stationnement portant le numéro PSI-23, -24 en un plan
annexé à l'original de ladite Déclaration de copropriété, et d'une case
de rangement installée sur icelui pour y demeurer, quoique limitant
d'autant la superficie de l'espace de stationnement, et identifiée par
un numéro correspondant.»[1]
[5] Le contrat parle d'«un» espace de stationnement, mais celui-ci est
en réalité composé de deux espaces distincts, suivant le plan annexé à
la déclaration de copropriété. L'espace 23 fait face au mur, tandis que
l'espace 24, bien que contigu, est perpendiculaire au premier et longe
le mur. Les deux espaces forment ainsi un «L». Il n'y a pas d'autres
espaces de stationnement contigus à l'espace 24. Il en est de même pour
l'espace 23, si ce n'est que l'espace 22 n'est pas situé très loin, sur
un mur qui forme un angle de 45o par rapport au mur où sont situés 23 et
24. Deux colonnes encadrent l'espace 23.
[6] Chaque espace de stationnement donne droit à une case de rangement
portant le même numéro que l'espace de stationnement. Contrairement à
ce qu'affirme le contrat, il a toujours été prévu que les cases de
rangement du défendeur ne seraient pas situées sur ses espaces de
stationnement. Il en est ainsi pour 30% des copropriétaires; pour
toutes sortes de raisons, leurs cases sont situées ailleurs. Celles du
défendeur sont sur un espace commun entre les stationnements 22 et 23.
[7] Lorsqu'il a acheté son immeuble, le défendeur trouvait ses cases de
rangement trop petites. Il a obtenu du promoteur la permission de les
agrandir sur l'espace commun disponible entre les stationnements 22 et
23. Il a aussi obtenu la permission d'ajouter un petit casier suspendu
au mur, au fond du stationnement 23. Ces permissions lui ont été
accordées aux conditions suivantes:
• que les coûts des travaux soient assumés par le défendeur;
• que l'on utilise des matériaux identiques à ceux des autres cases de
rangement;
• que le style de construction soit respecté et
• que rien ne nuise aux autres utilisateurs des lieux (stationnements et
cases).
[8] Les travaux ont été effectués après l'achat, dans les mois qui ont
suivi, alors que le promoteur était toujours administrateur délégué du
Conseil d'administration provisoire (composé du promoteur et de quatre
autres personnes).
[9] Dès le départ, le défendeur a demandé à avoir trois stationnements.
Le promoteur lui a indiqué que la chose n'était pas possible mais lui a
suggéré d'acquérir deux espaces contigus situés dans un coin où il
pourrait éventuellement placer plus de deux véhicules, à condition que
cela ne nuise pas aux autres utilisateurs. Le défendeur a accepté.
Il a par la suite pratiquement toujours stationné trois véhicules sur
les lieux : un sur l'espace 23, un sur l'espace 24 (en essayant de ne
pas trop y prendre de place et en débordant sur l'espace commun) et un
entre les deux (en partie sur l'espace 24 et en partie sur l'espace
commun, un peu en biais avec l'espace 23 dont il est en partie séparé
par une colonne).
[10] Le défendeur a payé 8 000$ pour son deuxième espace de
stationnement (le coût du premier étant inclus dans le prix de
l'appartement).
[11] Les espaces de stationnement de l'immeuble n'ont jamais été
cadastrés. Ils apparaissent toutefois clairement sur le plan annexé à
la déclaration de copropriété. Ce plan est à l'échelle. À l'inverse,
les cases de rangement n'apparaissent sur aucun plan officiel. Pour
fins de travaux de rénovation, elles ont été dessinées sur un plan fait
dix ans après la fin de la construction. Les espaces de stationnement
ont par ailleurs dès le début été délimités par des lignes jaunes
tracées sur le sol. Celles-ci ont été refaites de temps à autre. La
dernière fois, on a pris un soin particulier pour s’assurer de bien
respecter les dimensions du plan annexé à la déclaration de copropriété,
particulièrement en ce qui concerne le défendeur. Celui-ci admet avoir
toujours dépassé les lignes du stationnement 24, une partie du véhicule
du centre en débordant largement par le côté et une partie du véhicule
longeant le mur dépassant passablement l'espace par l'avant. En aucun
moment cela n'aurait toutefois nui aux autres utilisateurs, dit-il.
Les demandes du syndicat et les moyens de défense qui leur sont opposés
[12] En invoquant la déclaration de copropriété et le plan qui
l'accompagne, le syndicat veut qu’en ce qui concerne le stationnement,
le défendeur s'en tienne aux espaces délimités par le plan et les lignes
jaunes et qu'il n'y stationne pas plus de deux automobiles. Il demande
en outre que les cases de rangement du défendeur soient ramenées à leur
format original et limitées à deux. Le défendeur plaide pour sa part
les ententes intervenues avec le promoteur et l'absence de préjudice
découlant de la situation actuelle. Il ajoute que le Tribunal ne peut
prononcer d'injonction contre lui qu'en présence d'un «préjudice sérieux
et irréparable», lequel n'existe pas ici.
L’existence du recours en l’absence de préjudice sérieux et irréparable
[13] Sur ce dernier point, l'intimé s'en remet à l'article 1080 du Code
civil du Québec. De fait, l'actuel Code est applicable au présent cas
en vertu de l'article 53 de la Loi sur l'application de la réforme du
Code civil[2]qui prévoit que la loi nouvelle s'applique aux copropriétés
établies avant son entrée en vigueur.
[14] L'article 1080 C.c.Q. dispose que:
1080. Lorsque le refus du copropriétaire de se conformer à la
déclaration de copropriété cause un préjudice sérieux et irréparable au
syndicat ou à l'un des copropriétaires, l'un ou l'autre peut demander au
tribunal de lui enjoindre de s'y conformer.
Si le copropriétaire transgresse l'injonction ou refuse d'y obéir, le
tribunal peut, outre les autres peines qu'il peut imposer, ordonner la
vente de la fraction conformément aux dispositions du Code de procédure
civile relatives à la vente du bien d'autrui.
[15] Cette disposition a fait l'objet d'une controverse
jurisprudentielle. Prise au pied de la lettre, elle signifie qu'aucune
injonction ne peut être prononcée contre un copropriétaire divis lorsque
son refus de se conformer à la déclaration de copropriété ne cause pas
un «préjudice sérieux et irréparable» au syndicat ou à l'un de ses
membres[3]. Certains se sont plutôt dits d’avis que cette condition ne
s'applique qu'à l'injonction devant déboucher sur la vente forc��e du
bien appartenant au propriétaire fautif[4].
[16] La Cour d’appel a tranché en optant de façon unanime pour la
deuxième solution dans Anselem c. Syndicat Northcrest[5]. Soulignant
que la solution retenue en première instance par M. le juge Rochon dans
cette affaire «est la bonne»[6], voici en quels termes M. le juge Morin
traite de la question:
«Cet article [1080], qui doit être lu dans son ensemble, autorise le
tribunal à ordonner la vente de la fraction d'un immeuble faisant
l'objet d'une copropriété divise, lorsque le propriétaire de cette
fraction cause un préjudice sérieux et irréparable au syndicat ou à l'un
des copropriétaires en refusant de se conformer à la déclaration de
copropriété et qu'il transgresse une injonction lui enjoignant de s'y
conformer. Cet article n'a pas pour effet d'empêcher le syndicat ou les
copropriétaires d'avoir droit à une injonction dans d'autres
circonstances que celle que nous venons de décrire. Il ajoute tout
simplement la possibilité d'une sanction plus forte, soit la vente d'une
fraction, lorsque les conditions mentionnées à l'article sont
constatées.» (pp. 923 et 924) (Gras ajouté)
[17] Pour sa part, M. le juge Dalphond souscrit à l'opinion de son
collègue Morin dans les termes suivants:
«Reste à traiter de l'article 1080 C.c.Q. Comme mon collègue Morin et
le premier juge, je considère que cette disposition ne restreint pas les
cas où une injonction peut être prononcée. […]
[…] [L’article 1080] prévoit qu'en cas de violation de l'ordonnance
rendue, le syndicat ou le copropriétaire qui a obtenu l'injonction peut
demander, outre une condamnation pour outrage au tribunal, une
ordonnance d'expropriation du copropriétaire fautif […].» (p. 932)
[18] Les motifs qui soutiennent cette position sont multiples :
• Les copropriétaires ont l'obligation de respecter la déclaration de
copropriété.
• L'économie du droit s'oppose à ce qu'il n'existe aucun recours en cas
de non-respect des obligations contractuelles ou légales.
• «En droit civil, l'exécution en nature constitue la règle ;
l'exécution par équivalence "est considérée comme une forme secondaire
de l'exécution, dont le créancier n'est pas légalement tenu de se
contenter"»[7].
«[L]es créanciers de [l’]obligation [de respecter la déclaration de
copropriété] [...] ont le droit d'en exiger l'exécution en nature.
L'article 1080 C.c.Q. [...]ne peut avoir pour effet de soustraire le
droit de la copropriété à cette règle élémentaire de droit commun,
laquelle revêt la plus haute importance dans un cadre collectif»[8].
• «En matière d'interprétation du Code civil, il y a lieu, généralement,
d'interpréter les dispositions les unes par rapport aux autres et de
retenir celle qui donnera un sens à l'ensemble des articles plutôt qu'à
la stérilisation de certains d'entre eux»[9].
• «Le droit à l'exécution spécifique prévue à l'article 1080 C.c.Q. n'a
pas pour autant exclu le recours des cocontractants à l'exécution en
nature, suivant les prescriptions des articles 1590, 1601, 1602 et 1603
C.c.Q.»[10].
• Les principes généraux applicables en matière d'injonction ne cessent
donc pas de s'appliquer en présence de l'article 1080 C.c.Q.[11].
• «Au contraire, l'article 1080, loin d'exclure tout autre recours,
ajoute en matière de copropriété un recours additionnel permettant
ultimement la vente de la fraction du débiteur qui refuse de s'y
conformer»[12] (gras ajouté).
• Cela est conforme aux commentaires du ministre de la Justice sur
l'article 1080 C.c.Q.[13]:
«Cet article nouveau est le pendant de l'article 1079 qui règle le cas
du locataire qui viole les conditions de son bail et cause un préjudice
sérieux aux autres occupants de l'immeuble. Toutefois, comme la
sanction est ici plus forte, le préjudice doit être non seulement
sérieux, mais aussi irréparable.»
Ces propos font voir que l'article 1080 n'a été envisagé que dans le cas
où la «sanction» est «plus forte», soit en cas de demande de vente
forcée et d'expulsion. C'est de fait ce qu'envisage lui aussi
l'article 1079 (qui porte sur la résolution du bail débouchant sur
l'expulsion) auquel réfère le ministre de la Justice. Ce n'est donc
qu'en ce cas que le préjudice invoqué doit être «sérieux et
irréparable».
• Les deux alinéas de l’article 1080 C.c.Q. sont ainsi
«indissociables»[14].
• L’interprétation qui donnerait à l’article 1080 une portée exclusive
ne peut prévaloir puisqu’elle «risque[rait] d'instaurer l'anarchie dans
les relations entre copropriétaires, chacun pouvant choisir de défier la
collectivité en ne respectant pas certaines dispositions de la
déclaration de copropriété tout en se disant qu'ils sont à l'abri de
toute sanction, sauf si l'on réussit à démontrer que la contravention
cause un préjudice sérieux et irréparable»[15].
«Le législateur ne peut avoir désiré une conséquence à ce point
désastreuse»[16].
[19] L'article 1080 ne signifie donc pas qu'aucune injonction ne peut
être prononcée contre un copropriétaire divis lorsque son refus de se
conformer à la déclaration de copropriété ne cause pas un «préjudice
sérieux et irréparable» au syndicat ou à l'un de ses membres. Une telle
preuve n'est pas requise dans tous les cas pour qu'une injonction puisse
être émise lorsqu’il y a contravention d'un copropriétaire à la
déclaration de copropriété. Elle ne l’est que pour donner lieu à une
ordonnance d’éviction du fautif, ce qui n’est pas demandé ici.
[20] En l'espèce, la demande d'injonction est donc recevable même en
l'absence de preuve que les agissements du défendeur causent un
préjudice sérieux et irréparable. Elle peut se fonder sur sa simple
obligation de respecter la déclaration de copropriété.
Les espaces communs à usage exclusif
[21] Les espaces de stationnement et les cases de rangement du défendeur
ne lui appartiennent pas. Il n'en a qu'un droit d'utilisation. Il
s'agit cependant d'un droit exclusif. Les deux sont définis comme des
«parties communes à usage exclusif». C'est ce que prévoit la
déclaration de copropriété à son article 2.3, conformément à ce que la
loi autorise[17].
[22] Tant sous l'ancien droit que le nouveau, c'est la déclaration de
copropriété qui détermine les parties communes, les parties exclusives
et les parties communes à usage exclusif, de même que les conditions de
jouissance des parties communes et d'utilisation des parties
exclusives. Ici, les espaces de stationnement et cases de rangement ont
été clairement définis comme «parties communes à usage exclusif».
[23] L'attribution des espaces de stationnement et cases de rangement
doit se faire conformément à la déclaration de copropriété. Celle-ci
réserve généralement au promoteur le droit de faire l'attribution par le
titre d'acquisition du premier acquéreur d'une partie exclusive. C'est
de fait ce qu’a prévu la déclaration de copropriété en l'espèce.
[24] En ce qui concerne les espaces de stationnement, elle se lit comme
suit:
Art. 2.3.3 Chaque propriétaire d'une partie exclusive a droit à l'usage
particulier et exclusif d'au moins un espace de stationnement dans les
garages […].
Ces espaces seront attribués par le titre d'acquisition du premier
acquéreur d'une partie exclusive ; cette attribution comportera
rattachement de plein droit à la partie exclusive concernée avec les
droits, responsabilités et obligations en résultant.
[25] En ce qui concerne les cases de rangement, l'attribution est plus
informelle. La déclaration de copropriété prévoit simplement:
Art. 2.3.5 Les administrateurs doivent allouer à chaque propriétaire
d'une partie exclusive une case de rangement, pour son usage exclusif et
particulier, ces cases de rangement devant être localisées ou
relocalisées à l'endroit ou aux endroits que les administrateurs
désignent de temps à autre à cet effet. Ces cases sont situées aux
sous-sols de l'édifice et identifiées par un numéro correspondant au
numéro identifiant les espaces de stationnement.
Art. 6.2.5 Chaque propriétaire d'une fraction a droit à l'usage exclusif
d'une case de rangement désignée par les administrateurs pour son usage
exclusif dont l'entretien normal est effectué par les administrateurs
[…]
[26] On voit de ces textes que l'attribution des cases de rangement est
reliée à l'attribution des espaces de stationnement.
[27] C'est en vertu de ces règles que le défendeur a acquis le droit
exclusif d'utilisation de ses espaces de stationnement par le contrat
d'acquisition de son immeuble, conformément à la déclaration de
copropriété. Il a par la même occasion acquis le droit exclusif
d'utilisation de ses cases de rangement dont la localisation lui a été
précisée par le promoteur, lequel était à l'époque l'administrateur de
la copropriété.
[28] Aux termes de l'article 2.3.3 de la déclaration de copropriété, les
espaces de stationnement sont tous identifiés par leur numéro «en deux
plans qui demeurent annexés à la minute» de la déclaration de
copropriété. Les cases de rangement portent pour leur part les numéros
des espaces de stationnement auxquels elles se rattachent mais
n’apparaissent pas sur ces plans.
[29] C'est dans ce contexte, et particulièrement à la lumière de la
déclaration de copropriété, que doivent être analysées les prétentions
des parties en ce qui concerne les espaces de stationnement et les cases
de rangement.
[30] Examinons d'abord le cas des espaces de stationnement.
Les espaces de stationnement
[31] Le défendeur ne nie pas stationner trois automobiles dans ses deux
espaces de stationnement et en déborder. Il invoque qu'il en a le droit
et que celui-ci lui a été accordé par le promoteur. Ses deux espaces de
stationnement sont contigus et situés là où ils sont précisément parce
qu'il est possible d'en «déborder» sans nuire à personne, dit-il.
[32] Mais en retenant les mots mêmes du défendeur, est-ce si sûr qu’il
s’est fait accorder un véritable droit, qui plus est permettant de
stationner trois automobiles? Rien n’est moins évident.
[33] Le défendeur a lui-même admis au cours de l’audience que ce qui lui
aurait été accordé était bien plus limité. Suivant les mots mêmes du
défendeur, le promoteur lui a déclaré ce qui suit : «Tu pourras
stationner sur tes deux espaces autant de véhicules que tu veux en
autant que ça reste dans les espaces assignés». Le promoteur a aussi
dit : «En autant que ça ne nuit pas et qu’il n’y pas de plainte»; ces
paroles sont confirmées par le promoteur.
[34] Le Tribunal est d’avis que le défendeur n’a jamais acquis le droit
de stationner trois véhicules sur ses deux espaces de stationnement.
Tout au plus le promoteur lui a-t-il reconnu un avantage «précaire» et
sujet à des conditions strictes. Le défendeur admet lui-même que la
possibilité de stationner trois véhicules sur ses deux espaces de
stationnement ne lui a été «offerte» qu'«en autant que ça ne nuit pas»
et qu'«il n'y a pas de plainte», qui plus est en autant qu’il ne déborde
pas «les espaces assignés». Ce n'est pas le genre de situation où de
nouveaux droits sont créés, encore moins où des droits deviennent
opposables aux tiers (tels le syndicat des copropriétaires ou les autres
copropriétaires).
[35] Par ailleurs permettre le stationnement de trois véhicules n’est
pas la même chose que permettre le stationnement de trois automobiles.
Une moto est aussi un véhicule mais prend beaucoup moins de place.
[36] Le défendeur admet par ses propres propos que le promoteur ne lui a
jamais repr��senté qu'en obtenant ses deux espaces de stationnement, il
acquérait le droit de stationner trois automobiles pleine grandeur sur
ceux-ci. Il reconnaît que le promoteur, par ce qu’il lui a dit, n’a
jamais formellement entendu déroger aux droits et obligations prévus par
la déclaration de copropriété, ni au plan qui l’accompagne. C’est
reconnaître que le défendeur ne s’est jamais vu accorder les droits
qu’il allègue. Dès le départ, le promoteur l’a informé des limites
strictes auxquelles il serait tenu.
[37] Mais il y a plus fondamental. Même si l’on en venait à la
conclusion qu’un véritable «droit» de stationner trois autos sur ses
deux espaces de stationnement a bien été accordé au défendeur par le
promoteur, cela ne changerait absolument rien au résultat des présentes
procédures. Car un promoteur ne peut accorder ce qu’il veut aux
acheteurs.
[38] Les espaces communs, qu'ils soient ou non à usage exclusif, ne
peuvent être utilisés et attribués qu'en accord avec la déclaration de
copropriété. Ils n'appartiennent pas au promoteur. Celui-ci ne peut en
disposer à sa guise, ni en contravention de ce que prévoit la
déclaration de copropriété.
[39] Le promoteur, comme tout autre, doit respecter la déclaration de
copropriété. Celle-ci prévoit ses propres droits et ceux qu’il peut
accorder. La déclaration de copropriété et le plan obligent tant les
copropriétaires et leurs ayant-droits que le promoteur et les
administrateurs. Le promoteur ne peut par ailleurs céder des droits
qu'il n'a pas lui-même.
[40] En l'espèce, la déclaration de copropriété prévoit le nombre
d'espaces de stationnement. Il ne peut y en avoir plus. Plus important
encore, ces espaces apparaissent sur un plan annexé à la déclaration de
copropriété. Ce plan en fait partie. Il fait partie des documents qui
établissent les droits des parties et leurs limitations.
[41] Ni la déclaration de copropriété, ni les plans qui l'accompagnent
ne pouvaient être modifiés à l’époque sans que soient suivies les
prescriptions de l'article 442f du Code civil du Bas-Canada, en vigueur
lorsque la copropriété a été établie et les droits du défendeur
cristallisés. Cette disposition prévoit que «la déclaration de
copropriété ou du plan qui l'accompagne» ne peut être modifiée «que par
le vote d'au moins la moitié des copropriétaires ou de leurs mandataires
représentant au moins les trois-quarts des voix». En l’instance, il n’y
a jamais eu de décision de l'assemblée des copropriétaires à l'effet de
changer le plan ou la déclaration de copropriété en ce qui concerne le
stationnement.
[42] C'est dire qu'au moment où le défendeur a acquis ses espaces de
stationnement, le promoteur n'était autorisé à lui consentir que ce que
permettaient la déclaration de copropriété et le plan. Tant en sa
qualité de promoteur que d'administrateur provisoire, il devait
respecter la déclaration de copropriété et le plan annexé, et ne pouvait
attribuer les espaces de stationnement qu'en conformité à la déclaration
de copropriété et au plan. Il ne pouvait céder plus de droits que ce
que prévoyaient ces documents.
[43] En attribuant les espaces de stationnement au défendeur, le
promoteur ne pouvait donc aller à l'encontre ou au-delà de la
déclaration de copropriété ou du plan. Il ne pouvait créer des espaces
de stationnement additionnels, modifier ceux qui existaient ni modifier
les droits et privilèges accordés à chaque espace de stationnement.
[44] Le syndicat des copropriétaires et chacun des copropriétaires ne
peuvent par ailleurs être liés, en ce qui concerne les espaces communs,
par ce qu'un promoteur peut dire à l'un ou l'autre acheteur au moment de
la vente d'une unité divise. Seuls les actes publiés, en l'occurrence
la déclaration de copropriété, le plan et les titres, sont opposables à
tous. Peut-on imaginer le chaos qu'entraînerait la reconnaissance
d'actes unilatéraux du promoteur accordant des privilèges à l'un ou
l'autre des acheteurs à sa seule discrétion... souvent dans le but
d’augmenter les ventes! On ne peut oublier que le promoteur qui vend
des unités d'habitation a deux chapeaux : celui d'administrateur qui
doit veiller aux intérêts des copropriétaires, mais aussi celui de
promoteur qui fait tout pour mousser ses ventes et veiller à ses propres
intérêts. Reconnaître que tout peut être fait serait ouvrir la porte
aux pires abus. D’autre part comment le syndicat et les autres
copropriétaires sauraient-ils ce qui leur pend au bout du nez, au bout
du compte?
[45] Ce n'est pas un hasard si l'article 10.2.1 de la déclaration de
copropriété prévoit ici expressément que les premiers administrateurs
dits «provisoires» «ne pourront engager ou lier les copropriétaires par
contrat ou de toute autre façon» pour plus d'une année.
[46] Le défendeur ne pouvait obtenir du promoteur plus que ce que la
déclaration de copropriété, le plan et ses titres de propriété
n'autorisent, en l'occurrence deux espaces de stationnement, tels que
délimités sur le plan, sans garantie de pouvoir y stationner plus de
véhicules que ces espaces ne le permettent. Il ne peut aujourd'hui
invoquer qu'il a obtenu l'autorisation du promoteur de stationner trois
véhicules sur les deux espaces qui lui ont été attribués, peu importe
s'il en résulte un débordement dans les parties communes non exclusives.
[47] Le défendeur fait valoir que la déclaration de copropriété ne
détermine pas le nombre de véhicules qui peuvent être stationnés sur un
espace. Il est de fait possible d'en stationner parfois plus d'un sans
excéder les limites tracées sur le sol ou sur le plan (par exemple une
auto et une moto).
[48] Il est toutefois clair qu'on ne peut en aucun cas stationner deux
automobiles dans un seul espace de stationnement puisque ça ne rentre
tout simplement pas. Cela est vrai pour tous les copropriétaires. Le
défendeur lui-même ne peut stationner trois automobiles dans les deux
espaces de stationnement qu'il possède sans qu'il y ait débordement et
empiètement sur les espaces communs non exclusifs. Toutes les photos
mises en preuve démontrent qu'il ne peut en être autrement : trois
automobiles ne rentrent tout simplement pas dans les deux espaces de
stationnement du défendeur. Telle est la réalité.
[49] Le défendeur plaide que le plan annexé à la déclaration de
copropriété où apparaissent les espaces de stationnement était purement
indicatif de la localisation de ceux-ci. Les espaces de stationnement
n'ont jamais été cadastrés, dit-il ; ils ne comportent pas de mesures
précises sur le plan et les lignes qui les délimitent sur le sol ne sont
pas davantage précises.
[50]Il est vrai qu'il n'y a pas de cadastre pour les stationnements.
Cela dit, la preuve établit que le plan annexé à la déclaration de
copropriété a été préparé par un arpenteur géomètre et est à l'échelle.
Quant aux lignes sur le sol, elles ont été tracées en conformité avec le
plan et un soin particulièrement attentif a été apporté à bien
reproduire dans la réalité les dimensions prévues par celui-ci en ce qui
concerne les espaces de stationnement du défendeur. Dans les faits, les
espaces ainsi tracés permettent tous le stationnement d'une automobile.
Ils ne sont toutefois pas suffisamment étendus pour que deux automobiles
puissent y prendre place.
[51] Le défendeur a fait valoir que le tracé des lignes a été modifié
par rapport à ce qui existait lorsqu'il est entré dans les lieux. La
preuve révèle que, de fait, un tracé hachuré a été ajouté à l'extérieur
des espaces de stationnement du défendeur pour bien indiquer qu’on ne
doit pas y stationner. Une borne a même été placée, qui n'y était pas.
La preuve ne révèle toutefois pas que les dimensions des espaces de
stationnement du défendeur ont pour autant été réduites ou modifiées à
quelque moment que ce soit. Au contraire, elle indique de façon
prépondérante que ces dimensions n'ont pas varié.
[52] Le défendeur plaide que la situation actuelle a duré pendant treize
ans. Cela ne change rien. D'abord parce que le syndicat a tenté à
plusieurs reprises dans le pass�� de faire cesser l'utilisation non
réglementaire des espaces de stationnement par le défendeur (le
contentieux remonte en fait à plusieurs années). Par ailleurs une
contravention répétée ne modifie pas les règles de la copropriété.
[53] Le défendeur fait valoir que les trois véhicules stationnés sur ses
espaces de stationnement n'ont jamais créé d'obstruction ni nui à qui
que ce soit. Il veut en tirer la conclusion qu'il devrait lui être
possible de continuer à stationner comme il l'a toujours fait.
[54] Ce n’est pas le cas. L'article 6.2.6.11 de la déclaration de
copropriété prévoit expressément que «rien ne doit être laissé [...] sur
les parties communes sans le consentement écrit des administrateurs».
Cela inclut tout véhicule. Aux termes de ce texte, il n'est par
ailleurs pas nécessaire qu'une obstruction soit créée.
[55] En l'espèce, il n'y a jamais eu consentement écrit des
administrateurs pour que le défendeur laisse en tout ou en partie des
véhicules sur les parties communes. Au contraire, ils se sont opposés à
ce que cela soit fait. Il doit être donné suite à la déclaration de
copropriété.
[56] En copropriété, il n'existe pas de no man's land. Lorsque le
défendeur déborde de ses espaces exclusifs, il empiète bel et bien sur
les parties communes. Cela n'a pas à être toléré. Puisqu’il est clair
que trois automobiles ne peuvent être stationnées sur les deux espaces
de stationnement du défendeur sans qu'il y ait des parties des véhicules
qui débordent sur les espaces communs non exclusifs, ni le syndicat ni
les autres copropriétaires n’ont à l’accepter sans qu'il soit nécessaire
de justifier davantage.
[57] De la même façon, le défendeur ne peut prétendre que l'absence de
plaintes des voisins lui permet d'excéder les droits qu'il possède. Ce
n'est pas le cas. En fait, la seule plainte du syndicat est
suffisante. Ajoutons qu’il est loin d'être sûr qu'il n'y a pas eu ici
de plaintes des voisins. Au contraire, il y en a eu au moins une qui
est documentée. Ainsi que le souligne le représentant du syndicat, ce
n'est pas parce qu'une situation ne soulève pas un tollé de
protestations qu'elle n'est pas problématique : en copropriété, bien des
copropriétaires hésitent à se plaindre ouvertement d’un voisin par peur
de gâter les relations de bon voisinage si essentielles en pareil
contexte.
[58] Ainsi que le fait ressortir le syndicat avec justesse, il est
important en copropriété que l'équilibre entre les copropriétaires soit
respecté et que tous soient traités de façon équitable. Des privilèges
ne peuvent être consentis à l'un ou l'autre sans que la situation ne
dégénère.
[59] Il est par ailleurs faux d'affirmer que la dérogation aux règles
est sans conséquence. La preuve révèle qu'il y a des frais pour faire
entrer plus de véhicules dans le garage : ouverture et fermeture des
portes, ventilation additionnelle pour l'évacuation des gaz, chauffage
additionnel, etc. La déclaration de copropriété prévoit même que
l'attribution d'espaces de stationnement additionnels entraîne des
conséquences. Ainsi que l'énonce l'article 2.3.3, alinéa 3 :
L'attribution d'un second espace de stationnement ou plus sera sujette à
une augmentation ou majoration d'autant de la contribution mensuelle aux
charges communes déterminée et établie par les administrateurs au moyen
d'un prorata.
[60] C'est dire que l'attribution de trois espaces de stationnement
plutôt que deux aurait des conséquences financières dont le défendeur
veut faire abstraction ici. Il ne paie une contribution que pour deux
espaces de stationnement mais voudrait néanmoins en profiter de trois.
Cela n'est pas permis.
[61] Le défendeur plaide que, dans les faits, seuls deux véhicules
peuvent être utilisés à la fois par lui et son épouse, de sorte qu'il
n'y a pas augmentation des coûts pour le syndicat. Ce n'est pas exact.
D'abord son «troisième espace» de stationnement a été loué pendant trois
ans à des tiers, moyennant rémunération! Rien ne dit que cela ne
pourrait être tenté à nouveau dans l’avenir. Par ailleurs l'usage par
des invités demeure toujours possible. Enfin, on ne connaît pas le
futur et rien ne dit qu'une troisième personne ne pourrait venir habiter
chez le défendeur éventuellement (un de ses enfants ou toute autre
personne) et avoir son propre véhicule. Le passé démontre ici
clairement que la mise à la disposition du défendeur de trois espaces de
stationnement n’est pas «théorique».
[62] Le défendeur a fait valoir, photos à l’appui, que d’autres
véhicules «débordent» l'espace de stationnement de leurs propriétaires à
l’Estuaire. Pourquoi pas les siens aussi? La différence – et elle est
de taille – est qu'il y a alors débordement en raison de la taille du
véhicule, pas parce qu'il y a trop de véhicules sur l'espace de
stationnement. Si le véhicule qui est stationné est du type permis sur
les lieux, aux termes de la déclaration de copropriété, le stationnement
est alors légal. Le propriétaire de l’espace a le droit de stationner
son véhicule et il faut subir le débordement. La situation du défendeur
est toute autre.
[63] Pour le reste, il est en preuve que le syndicat intervient pour
faire respecter les règles de stationnement lorsqu'un propriétaire
stationne mal ou ne respecte pas les règles. Ajoutons que c'est une
chose qu’un propriétaire ne stationne pas de façon adéquate une journée,
c'en est une autre si la situation perdure ou est continuelle.
[64] Pour tous ces motifs le tribunal est d’avis que les prétentions du
défendeur quant au droit qu’il aurait de stationner trois automobiles
sur ses espaces de stationnement sont mal fondées. La demande
d’injonction du syndicat pour que le défendeur s’en tienne aux espaces
de stationnement délimités par le plan et les lignes jaunes et qu’il n’y
stationne plus trois automobiles doit être accordée.
Les cases de rangement
[65] En ce qui concerne les cases de rangement du défendeur, le syndicat
voudrait que leurs dimensions soient ramenées à celles des cases des
autres propriétaires.
[66] Il n'est pas nié que le défendeur est le seul à en posséder trois
et à en posséder d'aussi grandes (pour deux d'entre elles). Il n'est
pas non plus nié qu'à l'origine, les cases du défendeur situées entre
les stationnements 22 et 23 étaient plus petites tandis que celle qui
est suspendue au fond du stationnement 23 n'existait pas. C'est sur
autorisation du promoteur que le défendeur a pu ajouter cette dernière
et agrandir les deux autres.
[67] La déclaration de copropriété est relativement laconique quant aux
cases de rangement. Elle ne réglemente pas leur emplacement, si ce
n'est pour dire qu'elles doivent être situées aux sous-sols (art.
2.3.5). Pour le reste, elle laisse aux administrateurs le soin de
décider de leur localisation. La déclaration est de même laconique sur
les modalités d'attribution des cases. Elle dit simplement que leur
allocation relève des administrateurs, lesquels «doivent allouer à
chaque propriétaire d'une partie exclusive une case de rangement pour
son usage exclusif et particulier». Enfin, la déclaration ne réglemente
pas le nombre de cases qu’un copropriétaire peut avoir, bien qu'une
première lecture des articles 2.3.5 et 6.2.5 laisse croire le
contraire. Ces dispositions traitent en effet du droit de chaque
propriétaire à «une» case de rangement. En reliant toutefois les cases
aux espaces de stationnement, l'article 2.3.5 laisse clairement entendre
qu’un copropriétaire peut avoir plus d'une case, puisqu'il peut posséder
plus d'un espace de stationnement. Cette interprétation n'a pas été
contestée par le syndicat qui convient que le défendeur n’a pas droit
qu’à une seule case de rangement.
[68] Le plan qui accompagne la déclaration de copropriété et en fait
partie ne donne pour sa part aucune indication quant à l'emplacement des
cases de rangement et à leur taille. Cela, pour la bonne et simple
raison qu'il ne traite d'aucune façon des cases. Celles-ci n'y
apparaissent pas. Le plan ne comporte donc rien de contraignant ni
aucune règle en ce qui concerne les cases.
[69] Le titre de propriété du défendeur n'est pas non plus très utile
ici pour déterminer les droits de celui-ci en ce qui concerne ses
cases. Les mentions qu'on y trouve sont en fait plutôt erratiques. On
y parle d'«un» espace de stationnement, alors que le défendeur en a
deux, et on y indique que sa case de rangement est «installée sur
icelui» et «limite d'autant la superficie de [son] espace de
stationnement», ce qui est faux puisqu'il a toujours été entendu que les
grandes cases de rangement du défendeur seraient situées à l'extérieur
de ses espaces de stationnement, comme c'est le cas pour près d'un tiers
des autres copropriétaires.
[70] En l’espèce, la localisation des cases de rangement du défendeur
n'est pas contestée. Elle a été déterminée par l'administrateur de
l'époque, en l'occurrence le promoteur, qui avait le pouvoir de le
faire.
[71] La façon dont les cases du défendeur lui ont par ailleurs été
attribuées ne pose pas non plus problème. Le promoteur avait le pouvoir
de le faire à titre de premier administrateur, en fait d'administrateur
«délégué», au nom du conseil d'administration.
[72] Quant au nombre de cases de rangement du défendeur, le Tribunal est
d'avis que le syndicat ne peut se plaindre à cet égard. D'une part,
rien n'interdit que le défendeur en ait plus d'une; rien dans la
déclaration de copropriété, dans le plan et dans le titre de propriété
du défendeur ne l'empêche d'en avoir trois. D'autre part, le défendeur
a dûment été autorisé par le promoteur à avoir ses trois cases de
rangement, alors que le promoteur avait le droit de donner un tel
consentement en qualité de premier administrateur de l'immeuble. Enfin,
le fait que le défendeur ait trois cases ne nuit d'aucune façon aux
autres copropriétaires et au syndicat. Il est admis que le défendeur a
droit a deux cases de rangement de plein pied entre les stationnements
22 et 23, ce qui ne nuit à personne et a toujours été le lieu où
devaient être localisées les deux cases de rangement reliées aux
stationnements 22 et 23 ; pour ce qui est de la troisième case, elle est
suspendue au bout du stationnement 23 et ne peut nuire qu'à
l'utilisateur de celui-ci, en l'occurrence le défendeur.
[73] Ce qui nous amène à traiter de la demande principale du syndicat,
en l'occurrence qu'il soit ordonné au défendeur de réduire la taille de
ses deux cases de rangement principales, celles qui sont entre les
stationnements 22 et 23.
[74] Il n'y a pas lieu d'accueillir cette demande.
[75] D'une part, rien n'oblige que toutes les cases de rangement soient
de la même taille et rien n'interdit que le défendeur en ait de plus
grandes que ses voisins. Ni la déclaration de copropriété, ni le plan,
ni le titre de propriété du défendeur ne disposent de la question des
dimensions des cases de rangement des copropriétaires ou du défendeur en
particulier. La question est laissée aux administrateurs, en
l'occurrence le syndicat ou, avant lui, le promoteur.
[76] Par ailleurs rien n'exige que toutes les cases de rangement aient
les mêmes dimensions, pas même l'équité ou les règles d'«équilibre»
entre les copropriétaires. La situation est ici différente de celle des
espaces de stationnement. Dans les faits, les dimensions des cases de
rangement de l'immeuble Estuaire I varient considérablement de l'une à
l'autre, particulièrement en largeur. Cela apparaît d'ailleurs très
clairement du plan P��15 qui a été soumis en preuve (voir par exemple la
case 21 par rapport à la case 22, ou la case 10 par rapport à la
case 8). C'est dire que dès le départ, il n'a jamais été question
d'égalité ou d'«équilibre» entre les copropriétaires à cet égard.
[77] En l'espèce, le défendeur a dûment été autorisé à avoir des cases
de rangement plus grandes. Cette autorisation lui a été donnée par le
promoteur alors que celui-ci était l'administrateur de l'immeuble et
pouvait donner une telle autorisation. En qualité d'administrateur
provisoire, il avait le pouvoir de décider de l'emplacement des cases et
avait aussi le pouvoir de décider de leur taille. C'est d'ailleurs ce
pouvoir qui a été exercé lorsqu'il a décidé de cases de dimensions
différentes d'un copropriétaire à l'autre. Contester ce pouvoir pour
les cases du défendeur obligerait à le faire pour les cases de tous les
autres copropriétaires. Ce à quoi le syndicat ne souscrit évidemment
pas. Par ailleurs ni la déclaration de copropriété, ni le plan en
annexe, ni le titre du défendeur n’ont été violés.
[78] La preuve fait clairement voir que la taille des cases de rangement
du défendeur ne nuit d'aucune façon aux autres copropriétaires ni au
syndicat, pas même au voisin immédiat qui occupe le stationnement 22.
Il ne résulte aucun préjudice, aucune entrave ni aucune nuisance de la
situation actuelle et l'on ne peut s'autoriser de l'un ou l'autre de ces
fondements pour remettre en cause, en l'espèce, l'autorisation qui a
validement été donnée par le promoteur au défendeur quant à ses cases de
rangement.
[79] Le syndicat invoque les coûts supplémentaires auxquels il pourrait
avoir à faire face en raison de la plus grande taille des cases, vu
l'obligation qui lui est faite par l'article 6.2.5. de la déclaration de
copropriété d'entretenir celles-ci. Notons qu'il n'y a eu aucun coût
additionnel relié à leur construction, le défendeur les ayant assumés
entièrement. Il n'y a par ailleurs aucun coût de chauffage additionnel
du sous-sol, que les cases du défendeur soient petites ou grandes. Pour
ce qui est de l'entretien, la preuve fait voir que les cases sont en
métal non peint, qu'elles sont extrêmement durables et qu'elles ne
commandent pas de frais d'entretien. Il est arrivé dans le passé qu'on
ait à les démonter et à les déplacer temporairement pour permettre
l'exécution de travaux sur les murs ou sur la dalle de béton du
stationnement. La preuve n'a toutefois pas révélé qu'il en coûtait plus
cher de déplacer les cases du défendeur que des cases plus petites. On
ne sait pas si elles comportent plus de tablettes que les autres ou sont
plus complexes, ou si au contraire elles comportent simplement plus
d'espace «ouvert». Par ailleurs il n'apparaît pas que défaire une
cloison un peu plus grande soit plus compliqué ou plus coûteux. Doit
donc être rejeté l'argument portant sur les coûts invoqué par le
syndicat.
[80] Le Tribunal est d'avis que le promoteur pouvait donner au défendeur
l'autorisation qu'il lui a donnée d'agrandir ses espaces de rangement
par rapport à la construction initiale. Cette autorisation peut
maintenant être invoquée par le défendeur.
[81] Le syndicat se plaint qu'il n'y a eu aucune résolution écrite ni
aucun autre document écrit concrétisant cette autorisation, alors que
cela aurait dû être requis. Notons que rien aux articles 2.3.5 et 6.2.5
de la déclaration de copropriété n'exige un écrit quant à l'allocation
des cases de rangement, leur emplacement ou leur taille. Il est vrai
que des administrateurs parlent normalement par résolution et par
écrit. Mais force est de constater qu'en l'instance, il n'y a jamais eu
ni écrit ni résolution quant à l'emplacement, la taille ou l'attribution
de quelque case de rangement que ce soit, pour quelque copropriétaire
que ce soit. Conclure qu'en l'absence d'écrit le défendeur doit enlever
ses cases de rangement actuelles obligerait à rendre pareille ordonnance
pour tous les autres copropriétaires… alors que chacun a pourtant le
droit strict à au moins une case. Cela n'a aucun sens et démontre
clairement que la pratique n'a jamais été, dans les faits, de procéder
par écrit en ce qui concerne les cases de rangement (emplacement,
taille, attribution). Aucune résolution des administrateurs ni aucun
autre écrit n'étaient nécessaires et les choses pouvaient se faire
verbalement. Particulièrement lors de la vente originale des unités.
[82] L'existence de l'article 6.2.6.11 n'y change strictement rien.
Celui-ci prévoit que «les parties communes ne doivent en aucun temps
être obstruées» et que «rien ne doit être laissé ou entreposé sur les
parties communes sans le consentement écrit des administrateurs». Les
cases de rangement ne constituent pas des «obstructions» ni des choses
«laissées ou entreposées sur les parties communes». Elles sont
expressément prévues par la déclaration de copropriété et ont le droit
formel d’exister et d'occuper des parties communes. Elles ne
constituent d'aucune façon des «obstructions», ne sont pas «entreposées»
ni davantage «laissées» sur les parties communes. L'article 6.2.6.11 ne
leur est pas applicable.
[83] De la même façon, l'article 10.2.1 de la déclaration de copropriété
n'est pas ici applicable. Celui-ci prévoit que les «premiers
administrateurs», appelés aussi «administrateurs provisoires», ne
peuvent, pendant le temps où ils sont en fonction, «lier les
copropriétaires par contrat ou de toute autre façon pour une période
excédant une année». D'une part, les décisions des administrateurs
provisoires quant à l'allocation, l'emplacement et la taille des cases
de rangement ne constituent pas des ������������contrats». D'autre
part, ces décisions sont, de par leur nature, appelées à se continuer
après le délai d'un an prévu à l'article 10.2.1. Celui-ci ne peut donc
pas les viser. C'est plutôt l'article 2.3.5 qui dispose des pouvoirs
des administrateurs en matière de relocalisation des cases de rangement,
une fois leur localisation initiale déterminée. Ces pouvoirs ne
sauraient être exercés à l'encontre du défendeur sans justification.
[84] Pour tous ces motifs, le Tribunal est d'avis de rejeter la demande
d'injonction du syndicat à l'encontre du défendeur en ce qui concerne
ses cases de rangement.
L’électricité des espaces communs
[85] En ce qui concerne la demande d'injonction visant à faire cesser
toute utilisation par le défendeur de «l'électricité des espaces
communs, sauf autorisation écrite du syndicat», et à faire enlever «le
fil d'extension électrique qu'il a installé entre la prise de courant
des espaces communs et ses espaces de stationnement ou cases de
rangement», elle doit être rejetée.
[86] En effet, aucun fil d'extension n'est plus installé entre la prise
de courant des espaces communs du garage et les cases de rangement du
défendeur. Par ailleurs, l'utilisation que le défendeur a faite de
cette prise a été très brève et n'a représenté qu'un dommage infime pour
le syndicat en termes de coûts, le cas échéant. Plus important, elle a
cessé immédiatement sur réception de la mise en demeure du syndicat.
Elle ne s'est jamais reproduite depuis. Le défendeur s'est conformé en
tous points à la demande qui lui a été faite. Il n'y a pas eu
répétition de l’incident.
[87] L'injonction sollicitée n'apparaît donc pas nécessaire. La
situation serait différente en cas de récidive.
[88] La prise qui fut
utilisée peut par ailleurs l'être à l'occasion par tout copropriétaire
en cas d'urgence ou de panne, sur permission du représentant du
syndicat. Émettre l'injonction sollicitée priverait le défendeur de ce
recours en cas de nécessité. Cela ne paraît pas approprié. D'autant
que le défendeur respecte ses obligations envers le syndicat à cet égard
et se déclare prêt à continuer à le faire.
[89] L'injonction concernant le branchement électrique ne sera donc pas
émise.
La demande reconventionnelle
[90] Le défendeur a présenté une demande reconventionnelle. Certaines
allégations sont assorties d'une réclamation, d'autres non. La demande
s'avère non fondée en totalité.
[91] Le défendeur allègue que le syndicat a fait preuve à son endroit
d'«acharnement, mauvaise foi, abus de pouvoir et partialité»,
particulièrement en entreprenant les présentes procédures contre lui.
Il plaide que «bien qu'il y ait, tant au niveau du stationnement que des
espaces réservés pour les casiers, de très nombreux "contrevenants", ce
n'est que contre [lui] que des procédures sont dirigées».
[92] Ce n'est pas ce que révèle la preuve. D'une part, c'est avec
raison que les présentes procédures ont été intentées par le syndicat
puisque le principal grief de plainte porté devant la Cour, la question
du stationnement, s'est avéré fondé. Par ailleurs le défendeur est le
seul copropriétaire qui s'est acharné à stationner deux automobiles sur
un seul espace de stationnement. Enfin, loin d'avoir fait preuve
d'acharnement contre lui, le syndicat s'est montré timoré devant la
perspective d'aller en cour et a tout fait pour l’éviter. D'autres
mesures ont été prises avant d'en venir là et il y a eu progression dans
celles-ci : avertissements, lettres, conciliation, médiation, etc. Il
s'est en fait écoulé un très long laps de temps avant que le syndicat
s'adresse finalement aux tribunaux.
[93] Le défendeur allègue aussi que «les présentes procédures dirigées
contre [lui], en plus d'être mal fondées, sont abusives, vexatoires et
arbitraires». Le recours étant accueilli, force est de conclure qu’il
n’était ni mal fondé, ni abusif. Rien ne fait par ailleurs voir qu’on
ait cherché à vexer le défendeur ou à le traiter de façon arbitraire.
Cela n’a pas été fait non plus.
[94] Le défendeur réclame «à titre de dommages moraux pour atteinte à sa
réputation» la somme de 25 000$. Il dit avoir été pointé du doigt face
aux autres copropriétaires comme étant quelqu'un qui agit «illégalement»
et avoir été dépeint comme une personne «vindicative».
[95] En fait, le syndicat n'a jamais rien fait d'autre que prétendre
qu'il était illégal pour le défendeur, en regard de la déclaration de
copropriété et des autres documents qui constituent la loi des parties,
de stationner plus d'une automobile sur ses espaces de stationnement.
Il avait raison. Il est par ailleurs exact que le défendeur n'abandonne
pas facilement ses prétentions et est prêt à se battre pour les faire
valoir. Le syndicat n'a jamais rien prétendu d'autre. Rien dans la
preuve ne fait voir que le syndicat a attenté à la réputation du
défendeur. Rien n'ouvre à celui-ci le droit à des dommages de ce chef.
[96] Le défendeur réclame 3 500$ «pour troubles et inconvénients dans
l'utilisation des espaces de stationnement et des casiers». En ce qui
concerne ces derniers, on ne peut voir à quoi il se réfère. Pour ce qui
est des espaces de stationnement, le syndicat pouvait placer une borne à
l'extérieur de ceux-ci comme il l'a fait et cela n'a d'aucune façon nui
au défendeur dans le stationnement d’une automobile sur chacun de ses
espaces de stationnement. Il en est de même pour les lignes hachurées
qui ont été tracées sur le sol.
[97] Le défendeur a aussi présenté une réclamation pour des dommages qui
auraient été causés à son véhicule Audi (celui qui est stationné au
centre) en lien avec la borne de ciment installée par le syndicat. La
preuve n'a pas révélé que ces dommages, s'ils existent, ont été causés
par la borne ou quelque agissement du syndicat ou ses préposés.
[98] Il n'y a de même eu aucune preuve de dommages pour «remise en
marche dudit véhicule».
[99] Le défendeur réclamait 12 000$ pour «non utilisation de son
véhicule depuis la pose unilatérale de la barrière, [somme] représentant
une partie de la dépréciation du véhicule pendant cette période». Il
s'est toutefois désisté de cette réclamation. La preuve a de fait
révélé qu'il n'a jamais été empêché de déplacer le véhicule situé
derrière la borne, celle-ci pouvant facilement être déplacée pour la
sortie du véhicule et le défendeur n'ayant jamais été empêché de le
faire. Le syndicat lui avait interdit de déplacer la borne dans un
contexte très précis, soit pour entrer et sortir un troisième véhicule à
sa guise et stationner illégalement dans l'espace se trouvant derrière
la borne. Aucune autre interdiction ne lui a été faite et les parties
l'ont toujours clairement compris. Le défendeur tente ici de jouer sur
les mots.
[100] Le défendeur réclame 1 000$ «pour la remise en état de ses casiers
tels qu'ils étaient avant qu'ils soient enlevés et refaits suite à la
réfection du plancher du garage». La preuve ne révèle pas que les
casiers n'ont pas été replacés correctement, particulièrement après que
le défendeur eût demandé à l'entrepreneur d'effectuer certaines
corrections et qu’elles l’aient été. Elle ne révèle pas non plus
quelque coût que ce soit pour d'éventuels travaux de remise en état.
[101] Le défendeur demande à être remboursé pour «les honoraires et
déboursés tant judiciaires qu'extrajudiciaires engagés pour soutenir son
plaidoyer et sa demande reconventionnelle». Outre que la demande soit
totalement mal fondée, la Cour d'appel a reconnu dans l'arrêt Viel que
pareil octroi ne peut être accordé (tout au moins dans les cas qui ne
relèvent pas de la Charte) à moins que la partie adverse ait fait preuve
d'abus dans la conduite des procédures, ce qui n'est pas le cas en
l'espèce.
[102] Enfin le défendeur a réclamé 25 000$ «pour dommages exemplaires vu
la mauvaise foi des représentants de la demanderesse». Cette
réclamation est totalement farfelue et non fondée. On se demande bien
sur quoi elle pourrait s'appuyer en l’absence de quelque mauvaise foi,
intention malveillante ou insouciance équivalente.
[103] En définitive, la demande reconventionnelle ne repose sur aucun
fondement. Les réclamations qu’elle contient étaient grossièrement
exagérées.
Les dépens
[104] Le syndicat avait raison de réclamer une injonction contre le
défendeur en ce qui concerne les espaces de stationnement. Cette
question a par ailleurs représenté l'essentiel du débat devant la Cour.
C'est la raison pour laquelle il est justifié que le recours soit
accueilli avec dépens contre le défendeur.
[105] La demande du syndicat n'était toutefois pas fondée en ce qui
concerne les cases de rangements et l'utilisation de l'électricité des
espaces communs. Dans les circonstances, les dépens seront mitigés.
[106] Il est d’autre part dangereux de répondre à une réclamation par
une demande reconventionnelle n'ayant aucun fondement, au lieu de
simplement se défendre. Le défendeur doit être condamné aux dépens sur
sa demande reconventionnelle.
PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :
[107] ACCUEILLE en partie la demande principale ;
[108] ORDONNE au défendeur de cesser d'empiéter sur l'espace commun en
ce qui concerne le stationnement de véhicules et de s'en tenir aux deux
espaces de stationnement numéros 23 et 24 prévus dans son titre de
propriété et au plan annexé à la déclaration de copropriété conservé à
la minute 8724 du notaire Jacques A. Lemieux ;
[109] ORDONNE au défendeur de respecter les lignes jaunes dessinées au
plancher délimitant ses espaces de stationnement et de ne pas stationner
de véhicules automobiles de façon à ce que ceux-ci débordent ces lignes
jaunes ;
[110] ORDONNE au défendeur d'enlever dans les dix jours du prononcé du
jugement la troisième automobile stationnée sur les espaces de
stationnement 23 et 24, le cas échéant, et, à défaut, AUTORISE le
syndicat demandeur à faire procéder à l'enlèvement de cette troisième
automobile, aux frais du défendeur, une fois le délai expiré ;
[111] CONDAMNE le défendeur à 75% des dépens sur la demande principale ;
[112] REJETTE la demande reconventionnelle présentée par le défendeur,
avec dépens contre celui-ci.
JEAN-PIERRE SENÉCAL, j.c.s.
-------------------------------------------------
[1] P. 3 du titre de propriété du défendeur daté du 1er mai 1987.
[2] L.Q. 1992, c. 57.
[3] Syndicat Roseraies d'Anjou Étape III c. Habitat Les Roseraies
d'Anjou inc., [1996] R.D.I. 336 (C.S.).
[4] Syndicat Northcrest c. Anselem, [1998] R.J.Q. 1892 (C.S.), REJB
1998-06797 (C.S.) ; Syndicat de la copropriété Le Bourdages c. Fortin,
REJB 2000-18754 (C.S.) ; Syndicate of the Rothchild Condominium Phase 1
c. Kadoche, B.E. 99BE-1085 (C.S.), BDI 99-215 (C.S.), A.J.Q./P.C.
1999-1356 (C.S.) ; Christine GAGNON, La copropriété divise, Cowansville,
Éditions Yvon Blais 2000, p. 227.
[5] [2002] R.J.Q. 906 (C.A.).
[6] P. 923.
[7] Syndicat Northcrest c. Anselem, précité, p. 1916, j. Rochon.
[8] Christine GAGNON, La Copropriété divise, précité, pp. 227 et 228.
[9] Syndicat Northcrest c. Anselem, précité, p. 1916.
[10] Ibid.
[11] Syndicate of the Rothchild Condominium Phase 1 c. Kadoche, B.E.
99BE-1085 (C.S.), BDI 99-215 (C.S.), A.J.Q./P.C. 1999-1356 (C.S).
[12] Syndicat Northcrest c. Anselem, précité, p. 1916.
[13] Québec, Ministère de la Justice, Commentaires du ministre de la
Justice : le Code civil du Québec, Tome 1, Québec, Publications du
Québec, 1993, p. 638.
[14] Ibid.
[15] Syndicat Roseraies d'Anjou Étape III c. Habitat Les Roseraies
d'Anjou inc., précité, p. 341.
[16] Syndicat Northcrest c. Anselem, précité, p. 1916.
[17] Notons que l'ancien Code ne prévoyait pas expressément l'usage
exclusif par un copropriétaire d'une partie commune, mais cette notion
fut reconnue et admise en droit québécois tant par la jurispruden-ce que
par la doctrine. Elle l’est maintenant expressément dans le Code civil
du Québec de 1994.
Source: www.jugements.qc.ca
