La copropriété et la loi

L'ARROSEUR ARROSÉ
OU
LORSQU'ON EST L'AUTEUR DE SES PROPRES MALHEURS ...

COUR SUPÉRIEURE
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
DISTRICT DE MONTRÉAL
N°: 500-17-023764-049
DATE: Le 12 avril 2007
SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CLAUDE LAROUCHE, j.c.s.
LORRAINE GAGNÉ, demanderesse
c.
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ CONDOMINIUM L’ESCALE, défenderesse

JUGEMENT

[1] La demanderesse Lorraine Gagné est l’une des 16 copropriétaires du syndicat défendeur dont les copropriétés divises sont situées au 2100, boulevard du Tricentenaire à Montréal, secteur Pointe-aux-Trembles.

[2] Pour divers motifs dont nous ferons état, elle poursuit son syndicat en diffamation, en réclamation monétaire et en annulation de tout ce qui s’est fait par celui-ci depuis l’assemblée annuelle des copropriétaires du 26 octobre 2004.

Les procédures

[3] La requête plusieurs fois amendée de la demanderesse contient au-delà de 150 paragraphes avec en plus 24 conclusions différentes et distinctes. Elle demande essentiellement ce qui suit, savoir:
1. l’annulation des assemblées tenues les 26 octobre 2004, 15 novembre 2005, 28 février 2006, 10 octobre 2006 et 30 janvier 2007[1]; 
2. l’annulation des décisions qui ont été prises à ces dates; 
3. le remboursement de certains frais de condo qui auraient été payés en trop; 
4. des dommages pour atteinte à la réputation, dommages exemplaires, ainsi que pour le stress, l’anxiété et pour compenser ses honoraires et déboursés extrajudiciaires; 
5. le respect de la déclaration de copropriété. 
[4] Quant au syndicat, il allègue essentiellement dans sa procédure de contestation que:
1. la majorité des dommages réclamés par la demanderesse sont prescrits; 
2. il n’a pas porté atteinte à la réputation de la demanderesse; 
3. il a agi dans le respect de la déclaration de copropriété; 
4. si fautes il a commises, il les a faites de bonne foi et, de toutes façons, elles ne justifient pas l’annulation des assemblées déjà tenues non plus que des décisions qui y ont été prises. 
Questions en litige

[5] Est-ce que la demanderesse est bien fondée de demander l’annulation des assemblées tenues aux dates ci-haut mentionnées?

[6] Est-elle justifiée de demander l’annulation des décisions prises lors de ces assemblées?

[7] Les remboursements demandés par la demanderesse sont-ils bien fondés?

[8] Les frais et honoraires extrajudiciaires, les dommages exemplaires ainsi que les dommages pour atteinte à la réputation, pour le stress, les troubles et les inconvénients réclamés par la demanderesse sont-ils justifiés?

[9] Le défendeur, quant à lui, est-t-il justifié de demander une réserve de ses recours contre la demanderesse, vu la mauvaise foi qu’il prête à cette dernière et/ou que son action est futile ou vexatoire?

Un brin d’histoire

[10] Une nombreuse documentation fut déposée au dossier de la Cour dont un registre des procès-verbaux remontant au 23 septembre 1986. On peut aussi constater que la déclaration de copropriété fut préparée devant notaire le 31 octobre 1983. Cela nous permet d’avancer que la livraison des copropriétés se serait faite après cette date et qu’on aurait probablement commencé à tenir des assemblées quelque temps autour de l’année 1985 ou 1986.

[11] La demanderesse a déclaré qu’elle était copropriétaire au 2100, Tricentenaire, depuis 1985. On sait que depuis cette date jusqu’en 1998 l’administrateur principal qui veillait en particulier aux finances était un autre copropriétaire du nom de Gérard Gaumont. Durant la période où il a été en fonction comme administrateur responsable des finances, il est sûrement celui qui a été le plus dévoué dans l’intérêt de tous. Il fut suivi à cette fonction par celui qui l’est encore aujourd’hui, soit M. Pierre Breault. Lui aussi semble celui qui a été le plus dévoué depuis 1998 et celui aussi qui a dépensé le plus de temps au service de tous les copropriétaires du syndicat.

[12] La gestion par les copropriétaires, avec le concours de MM. Gaumont et Brault, s’est toujours faite sans problème depuis le tout début jusqu’à la fin de 1999 et le début des années 2000. On gérait les affaires sans trop se préoccuper outre mesure des règles normalement requises. Tous d’ailleurs s’en contentaient dans la mesure où cela permettait de fonctionner sans trop dépenser. Il semble bien que les copropriétaires de cet établissement sont peu fortunés et qu’ils se préoccupent grandement des coûts communs qu’il faut rencontrer pour assurer une gestion qui serait la moins dispendieuse possible.

[13] L’indice le plus frappant à ce sujet concerne la cotisation mensuelle pour les frais communs. Ainsi, ceux-ci se situaient à 50$ par mois pour chaque condo à partir de 1988-1989 pour couvrir un budget annuel totalisant 9 600$. Ces frais ont peu augmenté par après passant à 60$ par mois en 1993 et à 70$ par mois quelques années plus tard pour se maintenir à ce dernier montant jusqu’en janvier 2006.

[14] Les copropriétaires hésitaient à augmenter ces frais communs, croyant que cela les favoriserait en cas de vente. Pour ce qui est des dépenses occasionnelles et non récurrentes, ils préféraient s’en acquitter à même des cotisations spéciales.

[15] Depuis le tout début, seulement quelques copropriétaires se dévouaient pour participer à la gestion du syndicat. Il y eut donc d’abord Gérard Gaumont qui s’occupait de la comptabilité et qui agissait comme personne ressource et comme administrateur principal à l’avantage de tous. Il était en quelque sorte le personnage le plus important du syndicat. L’accompagnaient quelques autres copropriétaires et son apport, de même que celui des autres, satisfaisaient tout le monde.

[16] M. Gaumont était également, en quelque sorte, le mentor de celui qui devait le remplacer, soit le copropriétaire Pierre Breault. Tous étaient d’accord et enchantés que quelqu’un d’autre prendrait la relève et jamais ni M. Gaumont, ni M. Brault, n’avaient été contestés par quelque copropriétaire que ce soit. Même la demanderesse collaborait puisqu’elle a été pendant plusieurs années secrétaire du temps où MM. Gaumont et Brault étaient administrateurs responsables des finances et de la comptabilité.

[17] Rappelons que depuis le tout début un nombre très restreint de copropriétaires se sont montrés intéressés à participer aux activités de gestion de la copropriété. D’ailleurs tous et chacun confondaient littéralement les fonctions d’administrateurs et de membres à élire pour le bureau d’assemblée. Ces différentes fonctions étaient indistinctement occupées par les mêmes personnes. Tous s’en portaient fort aise. On se satisfaisait d’une gestion «à la bonne franquette» comme il a été dit à plusieurs reprises lors du procès. Les difficultés ont commencé vers la fin de 1999 et le début des années 2000 mais elles sont devenues plus apparentes et intenses en 2004.

[18] Les principaux chefs de réclamation de la demanderesse contre le syndicat se ramènent à des questions de diffamation, d’administration de la copropriété, d’irrégularités aux assemblées des copropriétaires, de la préparation des états financiers, des frais de condos, de la prise des décisions et du fonds de prévoyance. Un survol des notions juridiques applicables s’impose donc.

[19] Comme on l’a déjà signalé, la demanderesse est l’une des copropriétaires du complexe de 16 condominiums situé dans l’est de la ville de Montréal. Elle y habite depuis 1985 et elle se dit victime de diffamation de la part du syndicat, elle conteste toutes les décisions prises par les assemblées depuis 2004, elle invoque des irrégularités dans le processus décisionnel et elle soutient finalement que les frais mensuels ne sont pas conformes à la quote-part de chacun et que les cotisations spéciales votées en surplus des frais communs de condo seraient irrégulières.

De quelques notions juridiques

[20] Signalons d’entrée de jeu que le fondement de l’action en diffamation au Québec repose sur le régime général de la responsabilité civile (article 1457 C.c.Q.). Ainsi, pour réussir son recours, la personne qui prétend avoir été diffamée devra prouver l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux. Concernant l’appréciation de la faute, si faute il y a, celle-ci est laissée à la discrétion du Tribunal et demeure une question de faits ou de circonstances[2].

[21] La notion de diffamation n’a pas été définie par la législation québécoise. Les auteurs Baudouin et Deslauriers[3] énoncent ce qui suit relativement au concept de la diffamation:

«En droit civil, il n’existe pas de différence entre la diffamation au sens strict du mot et le libelle que connaît le droit pénal. Toute atteinte à la réputation, qu’elle soit verbale (parole, chanson, mimique) ou écrite (lettre, pièce de procédure, caricature, portrait, etc.), publique (articles de journaux, de revues, livres, commentaires de radio, de télévision) ou privée (lettre, tract, rapport, mémoire), qu’elle soit seulement injurieuse ou aussi diffamatoire, qu’elle procède d’une affirmation ou d’une imputation ou d’un sous-entendu, constitue une faute qui, si elle entraîne un dommage, doit être sanctionnée par une compensation pécuniaire. On retrouve le terme diffamation employé, la plupart du temps, dans un sens large couvrant donc l’insulte, l’injure et pas seulement l’atteinte stricte à la réputation.»
(nos soulignements)

[22] Après avoir énoncé ce concept, on doit maintenant s’attarder sur les trois caractéristiques de la diffamation qui sont les suivantes:
1. la véracité et la fausseté des allégations; 
2. la diffusion des propos; 
3. les personnes visées. 
[23] Quant à la véracité et la fausseté des allégations, il est à noter qu’en droit civil québécois, les propos diffamatoires peuvent être conformes à la vérité comme ils peuvent être faux[4], contrairement au droit anglais où la fausseté des propos est un élément constitutif de la diffamation[5]. Dans l’arrêt Piquemal c. Cassivi-Lefebvre[6], la Cour d’appel a rappelé que la diffamation couvre autant le vrai que le faux. Le juge Beauregard mentionne à ce sujet:

«Les faits rapportés par l’auteur peuvent être faux ou vrais. S’ils sont faux, il y a responsabilité; s’ils sont vrais, il y a également responsabilité dans le cas où l’auteur n’avait pas un devoir ou un intérêt sérieux et légitime de les rapporter. […] J’ajoute que, si l’auteur a un devoir ou un intérêt sérieux et légitime de rapporter des faits, il est non pertinent de savoir si, ce faisant, il éprouve de la satisfaction.»

[24] Sur le sujet de la diffusion des propos, on peut indiquer qu’une parole ou un écrit ne seront considérés diffamatoires que s’ils deviennent publics. Ainsi la communication de propos outrageants de diffamateur à la personne diffamée ne constitue pas une diffamation au sens légal du terme[7].

[25] La Cour d’appel, dans l’arrêt Réseau de télévision Quatre Saisons inc. c. Cliche[8], a réitéré qu’en l’absence de toute diffusion, des propos diffamatoires demeurent personnels et privilégiés, sans aucune conséquence publique. Par conséquent, il ne saurait y avoir de dommages en l’absence d’une telle diffusion. [26] Par ailleurs, les tribunaux devront considérer l’ampleur de la diffusion des propos diffamatoires dans l’évaluation des dommages.

[27] Quant aux personnes visées, indiquons qu’outre un particulier, la jurisprudence reconnaît que les personnes morales dûment constituées sont susceptibles elles aussi d’être atteintes dans leur réputation. À titre d’exemple, une personne morale, tels une entreprise, une association syndicale ou encore un établissement d’enseignement.

[28] Dans le cas qui nous occupe, il appert que l’un des administrateurs (Pierre Breault) aurait été impoli à l’égard de la demanderesse lors d’une conversation téléphonique privée entre eux intervenue vers le mois de novembre 1999. Toutefois, dans le cours d’une assemblée subséquente des copropriétaires, la demanderesse, de son propre chef, aurait porté à la connaissance de tous cette conversation, réclamant alors des excuses «publiques» de l’administrateur fautif. N’ayant pas obtenu ce qu’elle réclamait, elle décide de poursuivre le Syndicat des copropriétaires pour diffamation dont la procédure d’origine a été déposée au greffe de la Cour le 23 décembre 2004, soit cinq années plus tard. Elle en profite alors pour demander l’annulation de l’assemblée du 26 octobre 2004.

[29] Quelques commentaires s’imposent sur l’administration et la gestion de la copropriété. Manifestement, ceux qui avaient fonction de s’occuper de sa gestion n’avaient pas une très grande compréhension des dispositions de la déclaration de copropriété et encore moins de celles contenues au Code civil du Québec sur la copropriété divise. Il y avait définitivement un manque de connaissance et même de l’ignorance comme nous le signalait avec à-propos son présent principal administrateur, Pierre Breault.

[30] On peut les comprendre. D’autant plus que les assemblées se tenaient dans le corridor de l’édifice et chacun prenait place dans les escaliers ou sur une chaise ou un banc de fortune. Après tout ils ne sont que 16 et la frugalité est toujours au rendez-vous.

[31] Signalons que l’innovation la plus importante en matière de copropriété divise réside dans la transformation radicale des règles gouvernant son administration, le législateur s’étant inspiré d’expériences étrangères.

[32] Il se trouve donc que l’organisation et l’administration de la copropriété sont régies par des dispositions relativement récentes émanant du Code civil du Québec ainsi que par les dispositions gouvernant les personnes morales (articles 294 à 364 du Code civil du Québec).

[33] Indiquons aussi que dès qu’un promoteur décide de convertir ou de construire un édifice en copropriété divise, il se doit de faire préparer par un notaire une déclaration de copropriété. Cela permet à la collectivité des copropriétaires d’être constituée en personne morale qui prend le nom de syndicat tel que le prévoit l’article 1039 du Code civil du Québec:

1039. La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun.

Elle prend le nom de syndicat.

[34] Pour sa part, le syndicat est composé de deux organes, soit l’assemblée des copropriétaires et le conseil d’administration[9], dont nous traiterons sommairement des pouvoirs et devoirs de chacun.

[35] Ainsi, l’organe, dit «administratif» du syndicat est son conseil d’administration. Ce sont les trois administrateurs prévus à la déclaration de copropriété qui sont élus à la fin de chaque assemblée pour l’année qui va suivre et qui y pourvoit (article 10.2.1 de la déclaration de copropriété) ainsi que l’article 1084 du Code civil du Québec qui édicte ce qui suit:

1084. La composition du conseil d'administration du syndicat, le mode de nomination, de remplacement ou de rémunération des administrateurs, ainsi que les autres conditions de leur charge, sont fixés par le règlement de l'immeuble.

En cas de silence du règlement ou d'impossibilité de procéder en la manière prévue, le tribunal peut, à la demande d'un copropriétaire, nommer ou remplacer un administrateur et fixer les conditions de sa charge.
(nos soulignements)

[36] Est-il nécessaire que nous indiquions que la déclaration de copropriété définit les devoirs du conseil d’administration et que les administrateurs ont, entre autres, le devoir d’assurer une saine gestion du syndicat, de faire respecter la déclaration de copropriété, de voir à la conservation de l’immeuble et à l’entretien des parties communes.

[37] En bref, la mission générale du conseil d’administration est de gérer les affaires du syndicat[10].

[38] L’assemblée des copropriétaires est le deuxième organe du syndicat, dit «principalement décisionnel».

[39] Tous les copropriétaires sont membres du syndicat, c’est un droit accessoire à leur fraction de copropriété[11].

[40] Les pouvoirs et devoirs de l’assemblée des copropriétaires découlent de la loi et de la déclaration de copropriété. En ce qui concerne la convocation et la tenue de celle-ci, les exigences se retrouvent au règlement de l’immeuble s’il existe ou dans la déclaration de copropriété. Rappelons, pour référence, que l’article 1052 du Code civil du Québec stipule que la déclaration de copropriété comprend l’acte de constitution de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions et l’article 1054 qui suit prévoit que le règlement porte également sur la procédure de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes.

[41] La façon dont ont été tenues jusqu’à ce jour les assemblées des copropriétaires est contestée par la demanderesse. Et ce, autant quant à l’avis de convocation qu’à la tenue de chaque assemblée et la manière de procéder. Manifestement, les copropriétaires ne se sont pas préoccupés outre mesure des carences qui ont pu exister sur ces sujets[12] .

[42] Cette revendication de la demanderesse constitue une nouveauté pour tous les copropriétaires. Jamais avant les années 2000 et surtout à partir de la fin de 2004 ceux-ci, la demanderesse incluse, n’ont soulevé quelque récrimination que ce soit. La preuve d’ailleurs fait voir qu’ils étaient collectivement dans l’ignorance totale des véritables règles applicables.

[43] Lorsqu’il est question de demander l’annulation d’une décision prise lors d’une assemblée des copropriétaires, on doit référer à l’article 1103 du Code civil du Québec qui édicte:

1103. Tout copropriétaire peut demander au tribunal d'annuler une décision de l'assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s'est produite dans le calcul des voix.

L'action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 60 jours de l'assemblée.

Le tribunal peut, si l'action est futile ou vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts.
(nos soulignements)

[44] À titre d’exemple, dans l’affaire Lanoix c. Condo Havre de la Seine[13], le juge Normand de notre Cour a accueilli la demande d’annulation de la résolution adoptée au mépris des droits de personnes requérantes, l’estimant bien fondée.

[45] Concernant cette disposition contenue à l’article 1103 du Code civil du Québec, il nous semble opportun de reproduire ici les commentaires du Ministre de la Justice:

«Cet article permet à un copropriétaire de demander, à certaines conditions, l’annulation d’une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix.

L’article consacre en matière en copropriété l’abus de droit et vise à protéger la minorité contre des excès toujours possibles de la majorité.»
(nos soulignements)

[46] Un collègue de notre Cour, le juge Jean-Pierre Senécal, a pour sa part fait mention de cette disposition légale en s’exprimant comme suit[14]:

«C'est un recours qui vise à empêcher l'«oppression», si je peux reprendre cette expression utilisée dans le droit des compagnies en regard de l'actionnaire minoritaire. L'article 1103 prévoit un recours pour demander d'annuler une décision qui est partiale ou qui a été prise dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou à certains d'entre eux, ou au mépris de leurs droits. Toutes les demandes de nullité de décisions de l'assemblée générale n'ont pas à être prises en vertu de l'article 1103.»
(nos soulignements)

[47] Dans l’affaire ci-dessus, la décision n’avait pas été prise dans le but de nuire aux copropriétaires, et c’est donc pour cette raison que le juge a précisé que cet article ne visait pas toutes les demandes de nullité de décisions prises en assemblée générale.

[48] Quant au délai mentionné à l’article 1103 C.c.Q., lorsqu’un copropriétaire croit que le syndicat a pris une décision au mépris de ses droits, plusieurs décisions ont confirmé qu’il s’agissait d’un délai de rigueur[15].

[49] Rappelons que notre Cour, en vertu du troisième alinéa de l’article 1103 C.c.Q., peut condamner à des dommages advenant une demande frivole ou vexatoire. Cette question relève de la discrétion du Tribunal et n’exclut pas une réserve de recours s’ils ne sont pas réclamés.

[50] Au sujet des irrégularités soulevées par la demanderesse, il faut indiquer, d’entrée de jeu, que l’essentiel de ce qui gouverne la composition du conseil d’administration, le mode de nomination ou de remplacement de ses membres, leur rémunération ainsi que les conditions de la charge, est généralement prévu par le règlement de l’immeuble, donc, dans le cas qui nous occupe, dans la déclaration de copropriété. C’est ce que nous enseigne l’article 1054 du Code civil du Québec.

[51] Il est toutefois possible d’y apporter des modifications tel que le prévoit l’article 1060 du Code civil du Québec. Il appert de la lecture de cet article, que le formalisme rigoureux imposé lors des modifications à la déclaration de copropriété est absent en matière d’amendements aux règlements.

[52] Afin de déterminer si les administrateurs sont tenus de faire vérifier les états financiers par un comptable agréé, on doit se référer à la déclaration de copropriété qui semble l’exiger. En effet l’article 10.3.21 prévoit que «la reddition de compte annuelle doit avoir été vérifiée par un comptable agréé membre de l’institut des comptables agréés de la province de Québec».

[53] Dans la présente cause, la demanderesse demande l’annulation de tous les états financiers depuis 2004 étant donné qu’ils n’ont pas été vérifiés par un comptable agréé nonobstant qu’ils ont été acceptés tels quels et non vérifiés pour les années 2004 à 2007.

[54] Il a été clairement démontré à l’audience que les copropriétaires ont formellement adopté une résolution à l’effet qu’il était du désir de tous, sauf la demanderesse, que les états financiers passés et présents ne soient pas vérifiés par un comptable agréé. Le tout à cause d’une question de coût vu ce que rapportent annuellement les frais communs que tous s’accordent à payer mensuellement pour le moment. D’ailleurs le même raisonnement a prévalu jusqu’à maintenant pour tous et chacun des copropriétaires, incluant la demanderesse, pour le fonds de prévoyance.

[55] Quant aux frais de condos dits «frais communs» payables par cotisation mensuelle, la contribution de chaque copropriétaire est prévue à l’article 1064 du Code civil du Québec qui édite ce qui suit :

1064. Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance constitué en application de l'article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent.

[56] Advenant qu’un copropriétaire soit en désaccord avec la valeur attribuée à sa fraction, il peut, à certaines conditions, en demander la révision auprès du Tribunal. C’est d’ailleurs ce que l’on retrouve à l’article 1068 C.c.Q. dont le texte est comme suit:

1068. Tout copropriétaire peut, dans les cinq ans du jour de l'inscription de la déclaration de copropriété, demander au tribunal la révision, pour l'avenir, de la valeur relative des fractions et de la répartition des charges communes.

Le droit à la révision ne peut être exercé que s'il existe, entre la valeur relative accordée à une fraction ou la part des charges communes qui y est afférente et la valeur relative ou la part qui aurait dû être établie, suivant les critères prévus à la déclaration de copropriété, un écart de plus d'un dixième soit en faveur d'un autre copropriétaire, soit au préjudice du copropriétaire qui fait la demande.
(nos soulignements)

[57] On doit donc retenir de cet article deux conditions essentielles, soit une première concernant le délai (dans les cinq ans du jour de l’inscription de la déclaration de copropriété) et une deuxième traitant de la présence d’un écart minimum de la valeur (un écart de plus d’un dixième). La déclaration de copropriété prévoit au titre V (page 13) la table des votes et de la contribution quant à chaque partie exclusive et au nombre de votes en établissant les quote-part de la copropriété indivise des parties communes et pourcentage de contribution aux charges communes. Quant à la partie exclusive de la demanderesse, on peut voir qu’elle occupe l’appartement numéro 3, que sa quote-part est 6% et que le nombre de votes qui lui est attribué est 60.

[58] La demanderesse conteste la prise des décisions et les manières de procéder de la part des administrateurs quant à la tenue des assemblées. De façon générale le quorum prévu lors des assemblées des copropriétaires est la majorité tel que l’article 1089 C.c.Q. le prévoit:

1089. Le quorum, à l'assemblée, est constitué par les copropriétaires détenant la majorité des voix.

Si le quorum n'est pas atteint, l'assemblée est alors ajournée à une autre date, dont avis est donné à tous les copropriétaires ; les 3/4 des membres présents ou représentés à la nouvelle assemblée y constituent le quorum.

L'assemblée où il n'y a plus quorum doit être ajournée si un copropriétaire le réclame.
(nos soulignements)

[59] Comme on peut le voir, y est également prévu la procédure à suivre advenant l’absence de quorum avant le début de l’assemblée ainsi que le défaut de maintenir le quorum tout au long de l’assemblée.

[60] Lorsqu’il s’agit de la convocation de l’assemblée annuelle, il faut faire mention de l’article 1087 Code civil du Québec qui y pourvoit de la façon suivante:

1087. L'avis de convocation de l'assemblée annuelle des copropriétaires doit être accompagné, en plus du bilan, de l'état des résultats de l'exercice écoulé, de l'état des dettes et créances, du budget prévisionnel, de tout projet de modification à la déclaration de copropriété et d'une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés.
(nos soulignements)

[61] Afin de s’assurer qu’un copropriétaire puisse poser ses questions et que tous les autres soient avisés de celles-ci, et ce, avant la tenue de l’assemblée, le législateur a expressément prévu une procédure à cet effet. La disposition pertinente étant l’article 1088 C.c.Q. qui prévoit:

1088. Tout copropriétaire peut, dans les cinq jours de la réception de l'avis de convocation, faire inscrire toute question à l'ordre du jour.

Avant la tenue de l'assemblée, le conseil d'administration avise par écrit les copropriétaires des questions nouvellement inscrites.

[62] Cette disposition vise non seulement le droit des copropriétaires d’y assister mais également de soumettre toute question qui devrait, selon eux, être ajoutée à l’ordre du jour.

[63] On peut indiquer clairement que les décisions adoptées à ces assemblées et prises conformément aux articles 1096 à 1098 C.c.Q.[16], s’imposent à toute la collectivité des copropriétaires[17].
 [64] Ainsi, une assemblée valablement convoquée, valablement tenue en respectant les droits des copropriétaires, nous amène à conclure qu’elle doit être considérée valide. Elle est donc présumée valide sous réserve de demande d’annulation, s’il y a lieu, en vertu de l’article 1103 C.c.Q. dont nous avons traité plus avant dans ce jugement.

[65]  Le fonds de prévoyance d’un syndicat est constitué en vertu de l’article 1071 C.c.Q. qui édicte que:

1071. Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat.

[66] Entre autres dispositions intéressantes en cette matière, signalons l’article 1078 C.c.Q. qui se lit comme suit:

1078. Le jugement qui condamne le syndicat à payer une somme d’argent est exécutoire contre lui et contre chacune des personnes qui étaient copropriétaires au moment où la cause d’action a pris naissance, proportionnellement à la valeur relative de sa fraction.

Ce jugement ne peut être exécuté sur le fonds de prévoyance, sauf pour une dette née de la réparation de l’immeuble ou du remplacement des parties communes.

[67] De ces dispositions, on peut sans doute inférer qu’il s’agit de dispositions d’ordre public. En effet, quelques décisions seraient venues confirmer cette interprétation.

[68] Qui plus est, l’utilisation du fonds de prévoyance devrait être limitée à certaines dépenses spécifiques. À titre d’exemple, dans l’affaire Tremblay c. Syndicat des copropriétaires Le St-Claude[18], une collègue de notre Cour, la juge Rousseau mentionne que:

«Vu le caractère d'ordre public des dispositions [1064 et 1071 C.c.Q.] eu égard au fonds de prévoyance, le Syndicat devra faire en sorte que le fonds de prévoyance soit reconstitué, de façon à ce qu'il se trouve au niveau où il serait si on avait suivi la loi. En d'autres mots, ce fonds [de prévoyance] devra être comblé en y versant les sommes qui en ont été retirées sans droit, i.e. pour payer une partie des honoraires de l'ancien avocat du Syndicat, en plus de celles qui auraient dû être versées depuis 2001, i.e. 5% des charges communes au minimum.»
(nos soulignements)

[69] Quant aux types de travaux à effectuer, en vertu du fonds de prévoyance prévu à l’article 1071 C.c.Q., un collègue de notre Cour, le juge Senécal vient confirmer que ce fonds ne doit pas être utilisé si ceux-ci sont «précis et très prochains». Il s’exprime en ces termes:

«Tous les faits indiquent que ce qu'on veut, en fait, c'est constituer un fonds pour refaire les toitures à très court terme, non constituer un fonds de prévoyance, comme on le prévoit à l'article 1071 C.C.Q. Pareil fonds est en général constitué de contributions échelonnées qui ne sont pas des montants majeurs, comme ceux dont on parle ici. Et, ici, on ne vise pas la «prévoyance», mais des travaux précis et très prochains, non éventuels.»
(nos soulignements)

[70] Il résulterait des décisions ci-dessus et des devoirs confiés au conseil d’administration (les administrateurs) qu’il peut être opportun, en certaines occasions ponctuelles, qu’une cotisation spéciale soit r��clamée aux copropriétaires pour des travaux «qui ne visent pas la prévoyance, mais des travaux précis et très prochains, non éventuels».

[71] En matière civile la preuve incombe d’une part à la partie qui réclame (2803 C.c.Q.) et d’autre part qu’elle doit rencontrer un certain fardeau (2804 C.c.Q.). Il est important également de signaler qu’en principe la bonne foi se présume toujours (2805 C.c.Q.). D’ailleurs ces dispositions au complet se lisent comme suit :

2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.

2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante.

2805. La bonne foi se présume toujours, à moins que la loi n'exige expressément de la prouver.
(nos soulignements)

[72] Bref, l’article 2803 C.c.Q. identifie la personne sur laquelle repose le fardeau de preuve, l’article 2804 C.c.Q. fixe le degré de preuve requis, codifiant la règle jurisprudentielle antérieure de la «prépondérance»[19] et l’article 2805 C.c.Q. vient établir la règle de la présomption qui s’applique en toute matière.

[73] En termes succincts ajoutons que le degré de preuve requis en matière civile, comme dans le cas sous étude, sera la règle de la prépondérance des probabilités. Cela vaut pour tous et chacun des éléments de preuve requis soit la faute, le préjudice et la causalité.

Commentaires sur la preuve

[74] Celle-ci repose principalement sur différents documents qui furent déposés de part et d’autre par les parties. Ils sont nombreux et sans doute que les principaux se retrouvent dans le registre des procès-verbaux des assemblées tenues depuis 1986 jusqu’à ce jour. Ceux-ci nous semblent des plus révélateurs de ce qui s’est passé dans l’administration de ce syndicat depuis le tout début de son existence.

[75] De nombreux autres documents ont également été déposés comme les avis de convocation des assemblées, des registres de factures, de la correspondance, la transcription de l’enregistrement de l’assemblée générale du 30 janvier 2007 de même que la cassette d’enregistrement, copie de polices d’assurance de même qu’une copie du contrat de gérance intervenu entre la défenderesse et les Gestions P.L.D. Québec Ltée le 1er mars 2006. Fut également déposée une lettre du notaire Marc Paul-Hus, notaire, confirmant qu’il avait reçu une demande du syndicat en vue de modifier la déclaration de copropriété en ce qui a trait à la reddition de compte annuelle.

[76] Pour la demanderesse quatre témoins furent entendus, soit M. Jacques Boudreau, Mme Nicole Cossette, Mme Diane Hébert et Mme Lorraine Gagné. Du côté de la défense, deux témoins seulement ont été entendus, soit M. Pierre Breault, l’administrateur principal du syndicat, et M. Serge Provencher de la firme ayant reçu un mandat de gestion et de conseil par contrat de gérance du 1er mars 2006. Il s’impose de se référer à ces témoignages, d’en indiquer les faits saillants et de rapporter les éléments les plus signifiants.

[77] En demande d’abord. M. Jacques Boudreau et Mme Nicole Cossette ont témoigné avant la demanderesse.

[78] M. Boudreau a d’abord affirmé qu’il était d’accord avec la nomination de M. Serge Provencher comme gestionnaire et conseiller.

[79] Après avoir affirmé que le conseil d’administration les mettait de côté et les empêchait de s’exprimer, il a dû avouer, en contre-interrogatoire, qu’il n’avait aucun fait particulier pour appuyer ses dires.

[80] Quant à l’atteinte à la réputation de Mme Gagné, il a admis, en contre-interrogatoire, que c’est Mme Gagné elle-même qui, lors d’une assemblée des membres du syndicat, a rapporté les paroles que M. Breault lui aurait dites lors d’une conversation téléphonique privée intervenue bien avant, soit «grosse pouffiasse».

[81] Quant aux actes de vandalisme rapportés par la demanderesse, il aurait vu le moustiquaire de Mme Gagné déchiré, à l’été 2005, tout en ajoutant qu’il n’aurait jamais vu qui que ce soit poser ce geste de vandalisme à l’encontre de la propriété de Mme Gagné.

[82] Quant à la rédaction du procès-verbal de l’assemblée du 28 février 2006, il a signalé qu’il était secrétaire à ce moment, qu’il n’a pas rédigé lui-même le procès-verbal suite à cette assemblée mais que ce qui se retrouvait dans le procès-verbal était conforme avec ses notes manuscrites.

[83] Quant au déroulement des assemblées du syndicat, il a signalé que «ça discute fort, une fois le vote fait, on passe à un autre point». Il semble donc assez clair, comme résultat de son témoignage, qu’il n’y avait pas un grave problème à ce sujet.

[84] Mme Nicole Cossette est la conjointe de M. Boudreau. Elle affirme que les membres du syndicat ne veulent pas répondre aux questions de Mme Gagné.

[85] En contre-interrogatoire, elle ne trouve rien de concret et elle se dit incapable de donner quelque exemple que ce soit.

[86] Plus loin dans son témoignage, elle donne comme exemple que Mme Gagné n’a jamais reçu la preuve d’assurance en disant «elle l’attend encore». Il semble bien qu’elle ne se fie qu’à ce que Mme Gagné lui annonce ou lui dit et qu’elle n’est pas au courant de ce qui s’est passé à ce sujet.

[87] Lors de son témoignage, elle affirme que tout le monde y compris les nouveaux propriétaires n’ont pas l’air d’aimer Mme Gagné. Elle ajoute toutefois en contre-interrogatoire qu’il s’agit pour elle seulement d’une impression. D’ailleurs elle n’avance aucun fait concret dont elle aurait personnellement eu connaissance. Celle-ci semble influencée par Mme Gagné, ce qui fait dire d’ailleurs à la défense qu’elle exagère la réalité.

[88] Celle-ci signale également qu’elle n’a pas aimé l’événement du vandalisme à la vitre arrière du condo de Mme Gagné. Ce qu’elle en pense ne constitue rien de moins que de suppositions de ce qui se serait passé. Rien de concret donc à ce sujet.

[89] Finalement après avoir affirmé que M. Breault aurait été impoli à l’égard de Mme Gagné lors de la réunion du 15 novembre 2005, elle a ajouté, en contre-interrogatoire, que M. Breault aurait seulement élevé la voix.

[90] Le témoignage de la demanderesse, Mme Lorraine Gagné, s’est déroulé sur une période de trois jours et demi. Elle a d’abord été entendue en rapport avec chacune des assemblées dont elle demande l’annulation, soit les quatre dernières qui se sont tenues entre le 26 octobre 2004 et le 30 janvier 2007. Par la suite son témoignage a porté sur les dommages et les remboursements qu’elle réclame du syndicat défendeur totalisant tout près de 50 000$.

[91] On s’en tiendra aux points pertinents de son témoignage pour chacune des assemblées tout en indiquant qu’elle demande que celles-ci de même que les avis de convocation soient annulés parce qu’on n’aurait pas respecté les règles à suivre en semblable matière.

[92] Quant à l’assemblée du 26 octobre 2004, elle a admis qu’avant les assemblées attaquées la procédure était la même qu’aujourd’hui, même du temps où elle était secrétaire. Elle admet également qu’en tout temps, avant comme après le 26 octobre 2004, les votes étaient pris à main levée.

[93] Elle témoigne également à l’effet que «personne n’est d’accord avec moi» et pourtant, lorsqu’elle a été interrogée hors Cour, au préalable, elle affirme sans ambages qu’«il n’y a que moi qui en fait des protestations aux assemblées».

[94] Elle admet dans son témoignage qu’elle parle fort régulièrement et qu’elle proteste mais en même temps elle demande plus de respect de la part des membres du conseil d’administration, c’est-à-dire les administrateurs.

[95] Elle fait reproche aux administrateurs que la dépense reliée à la peinture des balcons n’était pas dans le budget 2003-2004. Confrontée aux documents comptables, elle réalise qu’elle fait effectivement partie du budget (page 15 de la pièce P-5).

[96] Au sujet du lavage des vitres, elle admet finalement qu’on lui a offert de laver ses vitres, mais que c’est elle qui refuse. Cela d’ailleurs fonctionne de la même façon depuis 19 ans (page 36 de son interrogatoire hors Cour au préalable).

[97] Pendant son témoignage elle reproche aux administrateurs de ne pas lui fournir des copies des factures et des registres du syndicat. Pourtant, confrontée à la Cour, on lui fait remarquer que dans les états financiers au 31 octobre 2004, à la page 14, il s’y trouve une note complémentaire où il est indiqué que tous les états détaillés, ainsi que les factures à l’appui des dépenses, «seront présentés aux propriétaires qui en feront la demande».

[98] D’ailleurs, par une lettre adressée à Mme Gagné par le syndicat le 17 avril 2004 (P-23), donc bien avant l’assemblée, l’administration lui faisait parvenir une lettre lui indiquant qu’elle pouvait consulter les documents dans les registres tout en ajoutant par contre qu’aucune copie ne lui serait remise.

[99] Par la même occasion, le syndicat lui faisait parvenir des copies des certificats des polices d’assurance pour 2003-2004, 2004-2005 et 2005-2006. En même temps qu’on l’informait qu’elle pouvait consulter les registres du syndicat on l’informait qu’elle aurait dû le savoir puisque la déclaration de copropriété y pourvoyait de même que l’article 1070 du Code civil du Québec.

[100] Elle a finalement admis dans son témoignage ne pas avoir demandé au conseil d’administration ou encore à l’un ou l’autre des administrateurs pour consulter les différents documents contenus dans les registres du syndicat.

[101] Encore une fois elle trouve insultant et humiliant de ne pas avoir de réponse à ses questions et pourtant elle ne soulève aucun fait concret à l’appui de sa prétention.

[102] Tout en affirmant aussi que la nomination des administrateurs est incorrecte, les procès-verbaux font voir par contre que plus souvent qu’autrement la demanderesse seconde les nominations et la durée des mandats de ces administrateurs. Et cela vaut avant l’année 1999 de même qu’après.

[103] Elle se plaint également qu’il y a discordance entre la date de l’assemblée telle que prévue et la date des états financiers. Cependant elle affirme, du même souffle, ne pas savoir s’il y a eu des transactions, par exemple, quant à l’assemblée du 26 octobre 2004, s’il y a eu des transactions depuis cette date jusqu’au 31 octobre de la même année, date de la fin de l’année financière pour cette année-là.

[104] Elle prétend que les frais de condo ne sont pas conformes à ce qu’ils devraient être et pourtant elle admet qu’ils ont toujours été divisés par 16 (pour 16 copropriétaires) et ce, depuis le tout début de sa présence sur les lieux, soit depuis 1985.

[105] Le même phénomène s’est déroulé pour les années 1993, 1994 et 1995 de même que pour les années 2001, 2002 à 2004. Durant ces périodes tous étaient d’accord pour la division par 16 quant aux frais communs. D’ailleurs c’est Mme Gagné, la demanderesse, qui en a même fait la proposition lors de l’assemblée qui s’est tenue le 30 octobre 2001.

[106] La demanderesse reproche également au syndicat défendeur que l’élection des administrateurs n’est pas conforme en ce que tout le monde accepte sans proposition. Ces affirmations relèvent de son témoignage hors Cour lors d’un interrogatoire au préalable tenu le 18 février 2005, aux pages 29, 30 et 31. Cette affirmation s’avère fausse quand on compare son témoignage aux procès-verbaux antérieurs dont, entre autres, celui apparaissant à la pièce P-6, soit le procès-verbal de l’assemblée annuelle tenue le 26 octobre 2004 alors que c’est elle-même qui a secondé la proposition pour l’élection des administrateurs.

[107] La demanderesse fait également valoir que l’administration des administrateurs est déficiente. Pourtant, elle n’a reçu aucun commentaire des autres copropriétaires et en plus dans sa lettre P-7 elle affirme que les administrateurs ont fait, bénévolement, un bon travail et propose de conserver les excellents services fournis par ceux-ci. Dans cette même lettre, pièce P-7 du 20 novembre 2004 adressée par la demanderesse à tous les copropriétaires du syndicat elle suggère de confier l’administration à une tierce personne alors que par après elle s’est objectée à ce que M. Serge Provencher soit désigné avec sa firme pour aider et conseiller les administrateurs.

[108] Elle reproche aussi à l’administration de ne pas rendre des comptes et que les décisions prises aux assemblées et par les administrateurs sont arbitraires. Du même souffle, en contre-interrogatoire, elle ne sait pas quoi répondre lorsqu’on lui dit qu’à chaque année les états financiers et un budget sont présentés et adoptés et que les décisions sont prises à la suite d’un vote. Elle admet par contre que la seule personne qui s’oppose, c’est elle.

[109] Elle se plaint également qu’il y aurait du favoritisme à l’égard de certains, au détriment des autres, mais lorsqu’elle est interrogée en contre-interrogatoire elle n��avance aucun fait pouvant permettre d’accepter ses prétentions en preuve.

[110] De la même façon elle admet qu’on lui donne droit de parole lorsqu’elle lève la main mais elle affirme sans ambages qu’elle est ostracisée. Elle se plaint de l’absence de tout registre du syndicat tout en affirmant et en admettant qu’elle n’a jamais demandé de les consulter.

[111] Comme on peut le voir, eu égard à ce qui s’est passé lors de l’assemblée annuelle du 26 octobre 2004, elle se plaint de tout et de rien et la plupart de ses affirmations et de ses récriminations ne trouvent aucun fondement dans la preuve. Il est vrai qu’on ne suit pas toujours les règles quant aux avis d’assemblées, quant à la tenue de celles-ci et du fait que les états financiers ne sont pas vérifiés. On procède comme on le faisait avant et tous étaient d’accord, incluant la demanderesse. D’ailleurs celle-ci l’avoue humblement dans sa lettre qu’elle a adressée à tous les copropriétaires le 20 novembre 2004, pièce P-7.

[112] Elle affirme d’ailleurs dans cette missive qu’elle s’est finalement mise à l’étude de la Loi et des règlements applicables et qu’elle a maintenant l’intention de mettre les pendules à l’heure et de forcer le syndicat d’être géré et administré selon les règles applicables en vertu du Code civil du Québec et de la déclaration de copropriété.

[113] Elle s’érige maintenant en redresseuse de torts en affirmant sans ambages dans sa lettre qu’il ne faut plus accepter que les deux seuls membres actifs du conseil d’administration «décident de conjoindre leurs devoirs de membre du conseil avec les tâches appartenant à un administrateur de syndicat» et, qu’en ce faisant, ils sont en conflit d’intérêt, excèdent leur mandat, enfreignent les règlements de la déclaration de copropriété et, de toutes façons, sont fautifs d’un abus de pouvoir.

[114] Elle se permet donc de faire la leçon à tous les autres copropriétaires en invoquant, toujours dans sa missive, l’article 11.2.2 de la déclaration de copropriété. Elle n’exige rien de moins que des corrections aux erreurs commises et l’annulation complète de l’assemblée générale du 26 octobre 2004. Elle propose même de convoquer une assemblée générale spéciale des copropriétaires afin de procéder à la nomination de nouveaux administrateurs tout en sachant très bien que personne n’est intéressé à ce poste. Aussi suggère-t-elle que le syndicat s’adresse à l’extérieur pour cette administration.

[115] On ne peut que rappeler que la demanderesse oublie facilement ce qui s’est passé quant à l’administration du syndicat depuis 1983 jusqu’au 20 novembre 2004. Les décisions étaient prises presque toujours à majorité pour ne pas dire unanimement, tout le monde était content et satisfait et le tout se déroulait sans aucun inconvénient et de façon économique. Pourquoi faudrait-il changer tout ça? Elle est la seule à le demander et elle ne lésine pas sur les moyens puisqu’elle poursuit le syndicat non seulement pour certaines irrégularités plus ou moins importantes et même secondaires, mais aussi pour lui réclamer des remboursements d’argent et des dommages, le tout pour un total de tout près de 50 000$.

[116] Les mêmes reproches et récriminations apparaissent dans ses procédures et sont répétés dans son témoignage pour les assemblées subséquentes des 15 novembre 2005, 10 octobre 2006 et 31 janvier 2007.

[117] Il se trouve que c’est lors de l’assemblée du 15 novembre 2005 que la demanderesse rapporte les paroles injurieuses qu’aurait prononcées à son égard l’administrateur principal Pierre Breault. C’est lors de cette réunion qu’elle affirma tout haut, en s’adressant à Pierre Breault, la phrase suivante : «Si vous vous excusez de m’avoir traitée de «grosse pouffiasse», alors tout retombera à zéro». Il est à se demander, comme le propose la défense, s’il ne devient pas clair alors que les procédures qui ont suivi constituerait une espèce de vendetta personnelle ou encore qu’on pourrait interpréter son affirmation à l’assemblée comme si elle admettait par le fait même que c’est elle qui a porté atteinte à sa propre réputation. Cette affirmation de la défense semble corroborée par le témoignage de la demanderesse tenu hors Cour et au préalable en février 2005 (à la page 64).

[118] Les bonnes relations entre la demanderesse et les administrateurs, mais plus spécifiquement avec M. Pierre Breault, ne sont pas au rendez-vous surtout depuis l’assemblée annuelle du 26 octobre 2004. Ainsi elle a écrit au syndicat pour faire part de certaines récriminations le 20 novembre 2004. Elle a écrit une autre missive au syndicat le 24 novembre 2005 pour se plaindre de vandalisme. Un moustiquaire d’une de ses fenêtres aurait été déchiré et de l’huile aurait été insérée dans sa boîte aux lettres. Elle semble en tenir le syndicat responsable car elle écrit que les actes en question de vandalisme ne seraient pas des coïncidences et n’auraient pas pu être perpétrés par des gens de l’extérieur. Elle n’entend pas garder ces événements secrets et exige que le moustiquaire soit remplacé. Sans preuve à l’appui, autant dans la lettre que dans son témoignage, elle en tient le syndicat responsable sans pointer l’un ou l’autre des administrateurs en fonction.

[119] Mme Gagné fait grand état également de commentaires déplacés qu’aurait prononcés Mme Rattelade quelque temps en 2004 ou en 2005. Elle prétend que cette dame l’aurait traitée de «vieille faiseuse de troubles». On peut se demander pourquoi la demanderesse en a fait étalage à la Cour et en quoi un lien peut être fait avec le syndicat défendeur.

[120] Quant aux différents dommages et remboursements réclamés, ces sujets sont couverts plus amplement sous le titre qui suit.

[121] Après avoir entendu les versions des témoins de la demanderesse, incluant elle-même, la défense a fait comparaître comme témoins son administrateur principal, M. Pierre Breault, également responsable des finances, et celui qui a été engagé et mandaté pour agir comme gestionnaire et conseiller, M. Serge Provencher.

[122] Quant à M. Breault, il se trouve sur les lieux et est copropriétaire depuis le 1er mai 1992. Il s’y trouvait du temps de Gérard Gaumont qu’il a remplacé, comme administrateur principal et responsable des finances, en 1998.

[123] Il considère M. Gaumont comme son mentor car c’est lui qui lui a expliqué les façons de faire tant au point de vue des assemblées que des redditions de compte annuelles. Il l’a donc remplacé en 1998 et il a continué, avec l’accord de tous les copropriétaires, incluant la demanderesse, à procéder de la même façon qu’auparavant et ce, jusqu’en 2004 inclusivement.

[124] Quant aux différentes irrégularités des états financiers qui n’étaient pas vérifiés, du fonds de prévoyance qu’on n’alimentait pas régulièrement et de la tenue des assemblées, il reconnaît que Mme Gagné avait raison mais qu’il n’en savait rien auparavant. Il avoue sa méconnaissance et son ignorance à ce sujet prétextant qu’il ne faisait que suivre les règles à suivre selon la méthode de Gérard Gaumont. D’ailleurs il affirme sans ambages que si tous avaient suivi les règles requises et à suivre, les décisions n’auraient pas été autrement. Il ajoute même que si les décisions avaient été prises selon les règles requises par la Loi et la déclaration de copropriété, celles-ci n’auraient pas été différentes. Cela vaut autant pour les états financiers non vérifiés, pour les contributions au fonds de prévoyance et également pour les élections quant aux administrateurs et quant aux membres de l’assemblée. Quant à ce dernier item, il signale avec à-propos que rares étaient les personnes qui voulaient s’impliquer dans l’administration de la copropriété. La raison principale relevait du comportement et de l’attitude de la demanderesse Lorraine Gagné qui en était venue, après son altercation avec lui, à intervenir pour tout et pour rien et sans vraiment s’occuper et s’arrêter à l’intérêt de tous et chacun.

[125] Sur la question des frais pour les balustrades et le lavage de vitres, il a fait mention qu’il s’agissait de mesures d’entretien et de réparations à la charge de tous étant donné qu’il s’agissait de parties communes à usage exclusif et que la demanderesse Lorraine Gagné n’avait pas raison de s’en plaindre.

[126] M. Breault a témoigné devant cette Cour au cours de l’après-midi du 19 mars 2007 pour poursuivre le lendemain. Évidemment, lorsque la demanderesse a témoigné, il était présent dans la salle d’audience. Il en a profité pour nous signaler que depuis deux ans, donc depuis 2005, tout se fait mieux qu’avant et en respectant les dispositions législatives et réglementaires existantes.

[127] Même encore aujourd’hui il est presque impossible de trouver trois personnes qui voudraient bien remplir le poste d’administrateurs et trois autres pour assurer la relève au bureau de l’assemblée. Il s’agit d’un travail bénévole et il affirme que maintenant, en 2007, seulement deux personnes sont prêtes à donner de leur temps dans l’entreprise et il s’agit de lui-même et de Mme Tremblay. Deux seules autres personnes viennent à la rescousse et il s’agit de deux personnes ressources dûment rémunérées en les personnes de M. Serge Provencher et de son épouse.

[128] Quant à la gestion en tant que telle et à la façon de procéder aux assemblées générales annuelles, il ne manque pas de répéter que lui et tous les autres suivaient le même pattern qu’avant tant sous le règne de Gérard Gaumont que depuis qu’il est l’administrateur principal et ce, par méconnaissance et ignorance des véritables règles applicables. Donc on agissait «comme avant» et on se disait tous qu’on était consentant, d’accord et même confortable avec ça. D’ailleurs il ne manque pas de rappeler que personne n’est intéressé à s’impliquer et n’était en mesure de donner des conseils judicieux pour qu’il en soit autrement. De plus, aucun inconvénient majeur n’en a été subi par tous et chacun des copropriétaires.

[129] Il reconnaît que les états financiers n’ont jamais été vérifiés par un comptable agréé et il ajoute qu’il en est ainsi parce que tous et chacun des copropriétaires, depuis le tout début, voulaient s’éviter des frais additionnels. Tous d’ailleurs s’en accommodaient et personne ne s’en plaignait jusqu’à ce que la demanderesse se mette de la partie à le faire à compter de 2004.

[130] Le témoin Breault reconnaît également qu’à plusieurs reprises des cotisations ont été levées au titre de mises de fonds spéciales pour couvrir des dépenses d’entretien et de réparations. C’est ainsi que les copropriétaires préféraient fonctionner plutôt que d’accepter des hausses de cotisation mensuelles pour les frais communs. Personne ne s’en plaignait, pas plus la demanderesse.

[131] Sur la question des lavages de vitres, le témoin affirme que tous et chacun sont «tannés» d’entendre la demanderesse se plaindre puisqu’il s’agit manifestement d’une dépense du syndicat au titre des charges communes.

[132] Quant au bureau d’assemblée, le témoin reconnaît qu’il n’y en jamais eu avant et il n’y en a pas plus maintenant. C’est pourquoi d’ailleurs que tout récemment ils ont demandé à leur conseiller, M. Serge Provencher, d’agir dorénavant comme président et qu’ils acceptent également son épouse, Mme Francine Provencher, pour agir comme secrétaire. D’ailleurs personne d’autre ne s’offrait pour accomplir ces fonctions.

[133] M. Pierre Breault confirma que le syndicat avait engagé la firme de M. Provencher pour agir comme consultants à partir du 15 novembre 2005. La raison était bien simple : la situation était devenue envenimée suite à la poursuite intentée l’année d’avant par la demanderesse et le fait que toutes et chacune des personnes présentes qui auraient pu accomplir le travail d’administrateur ou de bureau d’assemblée ont fait comprendre qu’elles démissionnaient en bloc. Donc tout le monde démissionnait et personne ne voulait être administrateur.

[134] C’est dans ce contexte que la firme de M. Provencher fut engagée pour permettre à celui-ci d’agir comme gestionnaire, consultant et conseiller. On voulait ainsi éviter tout conflit qui pourrait dégénérer de façon plus sérieuse et s’assurer que le syndicat pourra continuer à fonctionner le plus normalement possible et non se rendre vulnérable au point qu’une tutelle pourrait s’imposer.

[135] Il nous fut également expliqué par le témoin Breault ce qui s’est passé d’un peu spécial après que les procédures judiciaires de la demanderesse furent signifiées au syndicat en décembre 2004.

[136] Il fallait rencontrer des frais et honoraires extrajudiciaires de telle sorte que des cotisations spéciales ont dû s’imposer pour que tous et chacun des copropriétaires puissent se partager les coûts. Il en fut en effet question à chaque assemblée tenue en 2005, 2006 et 2007. À chaque fois la demanderesse intervenait et formait opposition à ces paiements de même qu’au fait qu’elle devait elle-même contribuer alors qu’elle prétendait qu’elle ne devait pas le faire. Aux assemblées en question elle soulevait ses problèmes en s’en prenant indistinctement sur le fait qu’il y avait à cette fin des cotisations spéciales et qu’on pigeait dans le fonds de prévoyance sans l’avoir remboursé. Il s’est avéré par après que le fonds de prévoyance avait été remboursé pour une portion qui avait servi à payer les frais d’avocats en question.

[137] Le témoin Pierre Breault reconnaissait que le syndicat n’avait pas engagé d’évaluateur agréé pour faire une évaluation du bâtiment comportant les 16 copropriétés. On ne l’avait pas fait, selon lui, car cela aurait été trop coûteux compte tenu des frais communs que tous décidaient ou acceptaient de payer mensuellement. Il confirmait également que les états financiers ou redditions de compte annuelles n’étaient pas vérifiés par un comptable agréé et ce, parce que tous et chacun le désiraient à cause des coûts que cela aurait représentés annuellement.

[138] Sur la question du favoritisme dont il aurait fait preuve autant envers lui-même qu’envers certains autres copropriétaires, il réfute les avancés à ce sujet de la part de Mme Gagné qui, selon lui, l’affirme à tort et à travers.

[139] Le témoin Pierre Breault nous décrit également le comportement et l’attitude, en général, de la demanderesse. Il signale que durant les assemblées sa présence devenait infernale parce qu’agressive et impertinente. Il ajoute qu’elle effrayait même les personnes les plus âgées qui assistaient aux assemblées.

[140] Il a même signalé qu’aux assemblées elle parlait de sa poursuite sans arrêt et qu’elle lui aurait dit, de même qu’à Mme Beauchesne du condo #2, lors de l’assemblée du 15 novembre 2005, en parlant des copropriétaires, qu’«ils ont pas fini de payer».

[141] Elle aurait prononcé à peu près les mêmes propos lorsqu’elle fut interrogée au préalable le 18 février 2005. Il suffit de consulter la transcription aux pages 44 à 85 inclusivement. Elle reproche tout à tous en concluant qu’on ne l’écoute pas, qu’on la met de côté, qu’elle est ostracisée, qu’elle serait selon certains une faiseuse de troubles et qu’elle serait une vieille pouffiasse selon le dénommé Breault et qu’en conséquence «oui, on poursuit le syndicat» (à la page 68 de la transcription).

[142] Même que lorsqu’elle a témoigné devant nous, à un moment donné, elle s’est échappée en déclarant tout à fait naïvement et sans s’en rendre compte que «ma poursuite, c’est contre Breault». L’incident intervient au moment où la demanderesse répondait à des questions du Tribunal à savoir pourquoi elle ne contribuerait pas pour sa quote-part aux frais engendrés contre le syndicat par sa poursuite. La réponse arrive vers la fin de l’avant-midi du lundi 19 mars 2007.

[143] M. Breault raconte également qu’il a reçu signification le 23 décembre 2004 de la poursuite intentée alors par la demanderesse. Jusqu’à ce qu’il reçoive ce document et qu’il en prenne connaissance il croyait qu’il n’était pas dans l’erreur étant donné qu’il ne faisait que continuer ce que lui avait enseigné l’ancien administrateur principal, M. Gérard Gaumont.

[144] C’est par la suite qu’il a décidé de contacter quelqu’un qui connaissait le domaine et on l’a référé à M. Serge Provencher. C’est ainsi que dès 2005 de l’ordre a été mis dans les documents du syndicat pour qu’on puisse rencontrer les exigences requises et pour s’assurer également que dorénavant les assemblées soient tenues du mieux possible.

[145] Rien par contre n’arrangeait les choses car personne n’était intéressé à travailler bénévolement pour le syndicat dans les circonstances que tous vivaient péniblement. Il était de toutes façons impossible de trouver quelqu’un pour être président et une autre secrétaire du bureau d’assemblée de telle sorte qu’on a dû accepter que ces postes soient comblés par M. Serge Provencher et son épouse. Le tout toujours nonobstant les objections formulées par Mme Gagné même si elle pouvait être en conflit quelconque avec les autres vu sa poursuite contre le syndicat et par ricochet contre tous les copropriétaires.

[146] Même Pierre Breault trouve la situation tout à fait ingrate compte tenu de ce qu’il va en coûter à tous et chacun et compte tenu également que tous les autres copropriétaires ne veulent rien entendre de retenir les services d’un comptable agréé pour certifier annuellement les redditions de compte.

[147] Dorénavant, et nonobstant que les copropriétaires auraient préféré que les choses se passent autrement, il faut confier à la firme conseil de M. Provencher les tâches de la gestion, de la vérification des chiffres, de l’administration et de la direction des assemblées annuelles et autres. Et cela, avec le coût que cela implique pour tous et chacun des copropriétaires. Sans compter que les copropriétaires, malgré l’opposition de Mme Gagné, ont voté à très grande majorité pour modifier la déclaration de copropriété de telle sorte que le syndicat ne soit pas obligé à l’avenir comme pour le passé de faire vérifier les chiffres par un comptable agréé.

[148] M. Breault fut longuement contre-interrogé par le procureur de la partie demanderesse. Il ressort clairement de ses réponses que lui comme les autres avant lui ont toujours agi de bonne foi, sans parti pris et sans favoritisme. Il persiste à réfuter les blâmes exprimés par la demanderesse à son sujet. Il avance même que c’est plutôt elle qui, au cours des cinq ou six dernières assemblées, a manifesté une attitude désagréable et même intempestive aux assemblées. Celles-ci devenaient houleuses à cause de ce comportement arrogant et intolérant. Il ne manquait pas de répéter que le mandat du syndicat n’est pas de s’ingérer dans les affaires personnelles comme le faisait Mme Gagné. Il lui reproche aussi d’avoir adressé des lettres à tous les copropriétaires, laissant sous-entendre des comportements suspects des administrateurs.

[149] Il reproche également à la demanderesse d’être, depuis 2004, toujours en opposition avec les autres nonobstant que tout se déroulait comme cela se faisait avant, comme elle le faisait aussi. Il n’en revient pas de toutes les critiques qu’elle a exprimées devant le Tribunal alors qu’elle aussi était de la partie en tout temps depuis 1985 jusqu’en 2004 inclusivement. Il s’étonne qu’elle veuille maintenant tout changer et il se demande vraiment pourquoi. Elle s’enorgueillit d’ailleurs, dit-il, que ce que M. Provencher leur dit de faire confirme qu’elle avait raison de se plaindre et ce, nonobstant qu’elle faisait comme les autres auparavant. Il trouve cela ingrat, désolant et parfaitement injuste.

[150] Il admet avoir prononcé au téléphone les mots qu’elle a répétés à une assemblée ultérieure en ajoutant qu’elle aussi au téléphone lui a proféré des injures et dit des mots disgracieux et désagréables, le tout alors qu’il lui refusait de détenir une petite caisse appartenant au syndicat.

[151] Sur la supposée diffamation dont elle l’accuse, il signala que c’est elle qui a soulevé ça à l’assemblée de 1995 et que les gens ont compris, tout en ajoutant qu’elle s’est humiliée elle-même en soulevant cette affaire devant l’assemblée où tous étaient présents. À l’assemblée il lui aurait dit qu’elle n’était pas polie et quant à ce qui le concerne, il n’a pas d’affaire à faire des excuses à l’assemblée comme elle le demandait. D’ailleurs, si elle ne l’avait pas soulevé, l’incident serait demeuré clos et inconnu de tous.

[152] Le procureur du syndicat revint à la charge, en réexamen, en couvrant divers sujets et en abordant également les conséquences et inconvénients advenant que la Cour ferait suite favorablement aux diverses conclusions contenues dans les procédures proposées par la demanderesse.

[153] D’abord il fut confirmé par le témoin Breault que l’incident de «la pouffiasse» est survenu au téléphone, que le mot fut prononcé une seule fois et qu’il s’agit de la dernière confrontation personnelle qu’il a pu avoir avec la demanderesse. D’ailleurs cet unique incident est survenu en 1999 et il se demande bien pourquoi elle a soulevé ça par après pour obtenir des excuses, si ce n’est pour provoquer une confrontation ou encore pour narguer.

[154] Son témoignage s’est donc poursuivi avec d’abord une explication de ce qui s’est passé avant et après Gérard Gaumont. Il a travaillé de concert avec Gérard Gaumont toute l’année 1997 et, par la suite, après la démission de M. Gaumont en 1998, il a pris charge du travail effectué par M. Gaumont en ce sens qu’il devenait l’administrateur principal et en particulier responsable des finances et de la comptabilité.

[155] Il lui fut aussi demandé ce qui arriverait si les conclusions 1 à 3.2[20] étaient accueillies par la Cour. Sans aucune hésitation, il rapporta que les copropriétaires voteraient les mêmes résolutions pour arriver aux mêmes résultats. On referait donc la même chose pour arriver aux mêmes résultats et on verrait à ce que dorénavant la déclaration de copropriété serait changée pour qu’on ne soit pas obligé de faire vérifier par un comptable agréé les redditions de compte annuelles. D’ailleurs, la résolution à cet effet a dûment été acceptée par le vote de 15 contre 1 à l’assemblée du 30 janvier 2007.

[156] Quant aux inconvénients et préjudices qui découleraient du fait que les autres conclusions seraient accordées, l’administrateur Pierre Breault affirme qu’il y aurait d’abord des démissions, que ce serait injuste à cause principalement de tous les efforts qui ont été déployés par tous ceux qui se sont dévoués bénévolement. Au surplus, cela serait ingrat étant donné que ce qui a été fait par l’un et par l’autre avec le concours de presque tous l’a été de bonne foi et sans aucune intention de nuire à qui que ce soit. Il signale également que pour tous les copropriétaires du syndicat les frais et honoraires de leur avocat représenteront un total de plus ou moins 33 000$ dont 23 000$ ont déjà été payés à même des cotisations spéciales.   Et c’est sans compter ce qu’il en coûterait si jamais la Cour décidait de faire droit favorablement, en tout ou en partie, à la poursuite de la demanderesse.

[157] Le témoin suivant entendu pour la défense est M. Serge Provencher.

[158] On l’a contacté pour savoir s’il pouvait offrir des services pour les aider à se sortir de l’impasse à la copropriété L’Escale. Il a donné une idée de l’expérience qu’il possède en matière de copropriété depuis 1981-1982. Présentement, il aide à l’administration de 400 unités de copropriétés réparties en neuf établissements différents. On l’a contacté parce que la copropriété L’Escale avait des problèmes d’administration et de gestion et qu’une poursuite importante avait été intentée par une des copropriétaires contre le syndicat.

[159] Le mandat qu’il a obtenu a été préparé dans un document qui fut déposé comme pièce D-8. Celui-ci porte la date du 1er mars 2006.

[160] Il a assisté comme invité, avec son épouse, Mme Francine Provencher, à l’assemblée annuelle des copropriétaires du mardi 15 novembre 2005. La demanderesse, Mme Lorraine Gagné, s’est d’abord objectée à sa présence lui exprimant clairement qu’il n’avait pas d’affaire là. Sa présence fut finalement acceptée par tous, sauf Mme Gagné. Il s’agit de l’assemblée au cours de laquelle la demanderesse procéda à l’enregistrement du déroulement de l’assemblée.

[161] Comme il y avait de la confusion parmi les copropriétaires et vu les interventions inopinées de la demanderesse, M. Provencher se proposa pour que de l’ordre soit installé pour la poursuite de l’assemblée. Tous finalement étaient d’accord pour que M. Breault préside l’assemblée.

[162] Durant l’assemblée, M. Provencher donna des explications quant à la manière de gérer les assemblées et également sur la manière d’administrer le syndicat. Il signala également qu’il recevait souvent des mandats de copropriétaires pour que ceux-ci soient conseillés en vue d��assurer une bonne gestion des affaires de syndicat.

[163] Il indiqua que le déroulement de l’assemblée continuait de se faire dans la confusion à cause des interventions de Mme Gagné et de ses perpétuelles contestations de tout et de rien. Il signala d’ailleurs qu’«elle s’en prend à tous et au président» et ce, d’une façon disgracieuse et sur un ton agressif. Son volume de voix, dit-il, était très élevé et intimidant.

[164] Sur la question des états financiers non vérifiés, celui-ci signala que très peu de petites copropriétés, comme celle de L’Escale, n’acceptaient de rencontrer une telle dépense à chaque année. Ainsi en est-il, semble-t-il, selon ce qu’il rapporta, pour les copropriétés de petite valeur comme celles dont le budget annuel ne dépasse pas 40 000$ ou 50 000$. Il n’était donc pas surpris que le syndicat de L’Escale ne fasse pas vérifier par un comptable agréé ses redditions de compte annuelles étant donné que son budget courant annuel ne dépassait pas les 14 000$. Sauf évidemment la question des cotisations spéciales et des frais légaux.

[165] Dans le cadre de son mandat, il s’occupe de la gestion, du secrétariat et de la tenue des assemblées mais, sans pour autant signer les chèques qui sont préparés par son épouse et sans pour autant non plus avoir accès à quelque argent que ce soit.

[166] M. Provencher a reconnu qu’une partie des frais d’avocats a été payée à même le fonds de prévoyance tout en ajoutant par contre que cette dette a été remboursée par les copropriétaires. Il n’est pas étonné outre mesure de cette manière de fonctionner car le compte de prévoyance ne rapporte pas beaucoup d’intérêt et il leur en aurait coûté davantage s’il avait fallu emprunter à la Banque ou à la Caisse.

[167] Il reconnaît également que les copropriétaires n’ont pas fait évaluer la propriété pour fins d’assurance mais que la couverture lui semble appropriée avec augmentation de plus ou moins 200 000$ par année.

[168] Il a fait vérification des couvertures d’assurance du syndicat et confirme que celles-ci visent les protections usuelles dans ce genre d’établissement.

[169] Quant au nombre des administrateurs et de ceux qui devraient normalement constituer le bureau d’assemblée, il confirme qu’il manque de bénévoles pour assurer tous les postes. Donc, il n’y a pas de bureau d’assemblée et deux personnes seulement, présentement, acceptent de se pointer pour être administrateurs. Comme il le dit, personne n’est intéressé à se faire «engueuler» par Mme Lorraine Gagné qui ne cesse d’importuner tous et chacun à chaque assemblée des copropriétaires. Cette attitude de Mme Gagné, signale-t-il, fait que personne ne veut présider l’assemblée, non plus qu’agir comme secrétaire ou encore comme administrateur. C’est pourquoi d’ailleurs, dès l’assemblée de janvier 2007, on lui a demandé d’agir comme président de l’assemblée et à son épouse d’officier en tant que secrétaire. D’ailleurs il ne manque pas de signaler avec à-propos qu’à chaque réunion ou assemblée il y a des prises de bec et des interventions intempestives et agressives de la demanderesse, Mme Lorraine Gagné.

[170] Quant à la comptabilité antérieure et à la façon de procéder auparavant par les administrateurs, il ne lui fait pas de doute que le tout était maintenu à la façon «maison» dans un cahier et que tout se déroulait «à la bonne franquette» mais avec l’accord de tous et sans pour autant que l’ensemble ait été préjudiciable à qui que ce soit. Les votes étaient pris à chaque décision et tous étaient généralement d’accord, sauf les dernières années alors que Mme Gagné était la seule dissidente.

[171] M. Provencher est le premier à dire que cet ensemble de copropriétés ne devrait pas avoir besoin de quelqu’un comme lui pour prendre la relève de l’administration, de la comptabilité et de la gestion des assemblées.   Les gens devraient être assez matures pour s’occuper eux-mêmes de leur relative petite collectivité. Ils ne le font pas et c’est aberrant. Leur budget annuel ne fait que faiblement dépasser les 13 000$ sans compter les frais juridiques et sans compter également ce qu’il en coûte maintenant pour rencontrer les fins du mandat confié à la firme de M. Provencher.

[172] Celui-ci affirme d’ailleurs qu’il n’y a pas suffisamment d’argent dans le fonds de prévoyance pour assurer éventuellement les paiements de gros travaux qui pourraient être requis. Il faudra y remédier éventuellement, signale-t-il, avec raison.

[173] Il répond à une question de l’avocat de la partie adverse en signalant que son rôle est plus ou moins utile et que ceux qui étaient là avant lui ont fait un bon travail même si les règles de l’art n’ont pas été complètement respectées et même si leur comptabilité en était une de «cuisine». Mais, ajoute-t-il, tout était là et il ne s’agissait que de peaufiner les redditions de compte annuelles pour les rendre plus faciles à comprendre. Il n’est pas vraiment surpris de ce qui se passe dans ce complexe de copropriété étant donné les conflits manifestes dont il peut se rendre compte et ce, à cause de l’attitude et du comportement de la demanderesse elle-même, Mme Lorraine Gagné. Cette gestion lui apparaît trop difficile dans ce contexte et s’il n’y est pas remédié dans les plus brefs délais, rien de moins qu’une tutelle pourrait s’installer, si ce n’est pas une liquidation.

[174] Le fait par contre qu’il ait accepté un mandat sous la forme d’un contrat de gérance signé le 1er mars 2006 le rassure qu’il pourra fournir une prestation convenable et assurer l’avenir du syndicat de copropriété L’Escale. Le document en question fournit une description détaillée des tâches concernant le budget, la comptabilité et autres affaires afférentes, les terrains, les bâtiments, le déneigement, l’assemblée générale, l’assemblée du conseil, les statuts et règlements, les litiges, les soumissions, les travaux urgents, la conservation des documents et finalement tout ce qui est nécessaire pour une bonne gérance de ce syndicat. Le contrat était valable pour un an et il pourra se renouveler annuellement moyennant renégociation. La considération de la gérance pour la première année était fixée à 4 638,81$ taxes incluses.

Discussion

[175] Plus avant dans ce jugement nous indiquions les questions en litige dont la première était de savoir si la demanderesse était bien fondée de demander l'annulation des assemblées tenues les 26 octobre 2004, 15 novembre 2005, 28 février 2006, 10 octobre 2006 et 30 janvier 2007.

[176] Il nous paraît assez manifeste que pour répondre adéquatement à cette question il faut d’abord se demander comment fonctionnait ou était géré ce syndicat depuis sa création en 1983. Car il est clair et facilement compréhensible que toutes les règles à suivre n’ont pas été respectées correctement au cours des assemblées des copropriétaires depuis le tout début jusqu’à tout récemment. Il s’agit sans aucun doute d’omissions qu’on pourrait qualifier de bonne foi. On devra se demander si elles ont occasionné des inconvénients et préjudices spécifiques à la demanderesse puisqu’elle est la seule qui s’en plaint.

[177] Ce fonctionnement plus ou moins adéquat a été accepté par tous incluant la demanderesse sans que personne ne s’oppose. D’ailleurs, l’ensemble de la preuve le révèle clairement et il était même du désir de tous et chacun des copropriétaires qu’il en soit ainsi par méprise, ignorance, ou encore par méconnaissance des règles à suivre telles que prescrites soit au Code civil du Québec ou encore dans la déclaration de copropriété. Cela faisait l’affaire de tous et chacun s’en contentait et l’acceptait étant donné que ces manières de procéder leur permettaient de payer des cotisations mensuelles ou des mises de fonds relativement peu élevées. Il leur en aurait coûté davantage si les avis de convocation aux assemblées avaient été expédiés par courrier recommandé et si les redditions de compte avaient été vérifiées par un comptable agréé.

[178] La demanderesse Lorraine Gagné était de la partie et concourait. Pourtant, elle allègue dans ses procédures qu’en 1999 elle aurait été insultée par l’administrateur principal Pierre Breault qui aurait prononcé à son égard des paroles peu élogieuses. Elle allègue dans sa procédure introductive d’instance, au paragraphe 43, qu’elle aurait été ainsi injuriée par M. Brault en pleine assemblée spéciale en 1999. Or, la preuve a révélé que si injure il y a eu, cela s’est fait en privé, par voie téléphonique, entre elle et M. Brault. Elle allègue également que celui-ci aurait refusé de s’excuser lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2005, soit six ans après.

[179] Pourtant, entre-temps, elle a participé régulièrement aux assemblées des copropriétaires et elle a même, à quelques reprises, proposé comme étant un des administrateurs, ledit Pierre Breault qui l’aurait insultée en 1999.

[180] La preuve nous révèle assez clairement que ces deux personnes se sont parlé au téléphone en novembre 1999 et les deux y sont allés, l’un envers l’autre, de propos disgracieux qu’il n’est pas essentiel que nous répétions dans ce présent jugement. Nous y reviendrons.

[181] Les assemblées auxquelles nous avons fait allusion ont été tenues avec l’acceptation et le concours de tous et chacun des copropriétaires, sauf qu’en tout temps et concernant tous les sujets qui ont pu être discutés lors de ces assemblées, il y avait toujours une seule et unique dissidence la plupart du temps et elle venait immanquablement et répétitivement de la part de la demanderesse Lorraine Gagné. C’est ce que la preuve fait voir dans son ensemble et en cela l’enregistrement qu’elle a fait de la réunion des copropriétaires en date du 30 janvier 2007 nous le confirme. Lors de cette assemblée et nonobstant qu’il y avait enregistrement à sa connaissance et fait par elle, elle ne cessait d’intervenir de façon désagréable et agressive tout en ne se dispensant pas de décréter derechef que tout ce qui se passait à cette assemblée était irrégulier et illégal. Elle s’en prenait même à celui que les copropriétaires avaient engagé comme conseiller pour le narguer et le confronter.

[182] La requête introductive d’instance originale, soit celle du 23 décembre 2004, ne couvrait que l’annulation de l’assemblée du 26 octobre 2004. Elle comportait aussi les quelques autres réclamations de la demanderesse qui ont été augmentées et bonifiées après plusieurs amendements incluant ceux intervenus la dernière journée de l’audition.

[183] Quant aux assemblées de 2005, 2006 et 2007, elles étaient tenues régulièrement et convenablement et tous les copropriétaires avaient l’occasion d’émettre leur opinion et leur avis, de poser des questions et de décider en toute connaissance de cause. Seule la demanderesse intervenait, s’opposait et votait contre toutes et chacune des propositions et spécialement celles par laquelle les copropriétaires décidaient par résolution votée à la presque unanimité pour que, contrairement à ce que demandé par la demanderesse dans ses procédures, les états financiers futurs ou anciens soient vérifiés par un comptable agréé.

[184] De toutes façons il ne servirait à rien que nous acceptions les prétentions de la demanderesse au sujet de ces assemblées car au-delà des conséquences et préjudices que cela pourrait causer à tous et chacun des copropriétaires, ceux-ci ne manqueraient pas de réitérer leur approbation des décisions prises à ces assemblées. L’administrateur principal du syndicat, M. Pierre Breault, a été clair à ce sujet d’autant plus, a-t-il signalé, que les copropriétaires avaient voté une résolution pour que, pour le passé et dorénavant, les états financiers ne soient pas sujets à vérification par un comptable agréé. Quant aux formalités à suivre, les dirigeants, à l’aide de leur conseiller, M. Serge Provencher, s’en sont occupés dernièrement pour que les dernières assemblées et celles à suivre soient conformes aux règles requises en pareille matière.

[185] Dans ces circonstances, il nous apparaît assez manifeste qu’il ne serait pas dans l’intérêt des parties d’annuler toutes et chacune de ces assemblées tel que le demande la demanderesse Lorraine Gagné. Cela créerait davantage de torts, d’inconvénients et de dépenses à tous et chacun des copropriétaires incluant la demanderesse.

[186] D’ailleurs, il est à se demander pourquoi celle-ci a pris la peine d’amender ses procédures pour ajouter dans ses demandes d’annulation des assemblées celles tenues entre les 15 novembre 2005 et 30 janvier 2007. Cela a commandé devant la Cour à l’audience une preuve supplémentaire considérable de telle sorte que le procès qui devait durer deux jours �� deux jours et demi en a dur�� sept. Il est vraiment à se demander si la demanderesse en procédant ainsi l’a fait dans l’intérêt de tous et chacun des copropriétaires ou si elle ne l’aurait pas plutôt fait pour quelque autre raison que ce soit que nous verrons plus loin. D’ailleurs son avocat, avant l’ajournement de 2006 en vue de la continuation du procès en mars 2007, allait nous demander une ordonnance de sauvegarde en vue de paralyser le syndicat en attendant un jugement, ce que nous avons carrément refusé pour les motifs qu’on peut facilement imaginer.

[187] Quant à la deuxième question à savoir si la demanderesse était justifiée de demander l’annulation des décisions prises lors de ces assemblées, quoi dire de plus sinon qu’il s’agit manifestement d’une redondance inutile qui s’avère d’ailleurs exorbitante et tout à fait futile.

[188] Qu’en est-il des remboursements demandés par la demanderesse à ses postes de réclamation prévus aux paragraphes 47 e) à 47 j) de sa requête maintes fois amendée les 26 février, 21 et 22 mars 2007. Ces postes sont les suivants :

«47.
La demanderesse est bien fondée de réclamer les sommes suivantes :

[…]

e)
Remboursement d’une partie des frais de condo versés pour la peinture

des balustrades en 2004 (paragraphe 61):
156,25$

f)
Remboursement d’une partie des frais de condo versés pour la peinture

des balustrades en 1998 (paragraphe 62):
57,69$

g)
Remboursement des frais de condo perçus en trop selon la pièce P-9

(paragraphes 48 et 77):
649,92$

h)
Remboursement des frais de condo versés pour le lavage des vitres des

des étages supérieurs (paragraphes 63 à 75):
900,00$

i)
Remboursement des frais de condo versés à titre de mise de fonds

spécial imposée le 26 octobre 2004 (paragraphe 24f) et 51):
100,00$

j)
Remboursement des frais de justice que la demanderesse a dû

débourser au profit de la partie défenderesse pour sa défense

dans la présente instance soit 6% du 6 082,94 $ pour 364,98 $ et 6%

de 5 755,00 $ pour 345,30 $ (pièces P-14 et P-20, paragraphes 98h)

et 99 et 631,50 $ (pièce P-31):
1 341,78$»

[189] Selon les preuves que nous retenons dans cette affaire et cela selon la prépondérance des probabilités et en vertu des dispositions légales applicables, la demanderesse n’a aucun droit au remboursement qu’elle réclame. Les frais en question procèdent de travaux pour des espaces communs dont certains à usage exclusif. Comme par exemple, les balustrades entourant les balcons des étages supérieurs. L’entretien de ces parties de l’édifice relève de la responsabilité du syndicat, donc de tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part des cotisations qu’ils ont à assumer. Il en va de même des frais qu’on aurait versés pour le lavage des vitres des étages supérieurs. D’ailleurs, une fraction importante de ces réclamations est prescrite.

[190] Quant au remboursement des frais de condo supposément perçus en trop, selon ce que prétend la demanderesse, elle n’y a pas droit puisque ces frais ne représentent pas plus qu’un dixième tel que prévu par la Loi et au surplus, la plus grande partie de sa réclamation est définitivement prescrite.

[191] Quant à la somme de 100$ qui avait été requise comme mise de fonds spécial lors de l’assemblée du 26 octobre 2004, il ne sera pas permis à la demanderesse d’en réclamer le remboursement car il s’agit d’une façon de procéder que tous les copropriétaires ont acceptée sans aucune opposition entre le début de l’existence du syndicat quelque temps après 1983 et ce, jusqu’en 2004.

[192] Au sujet de la demande de la demanderesse pour le remboursement de sa quote-part des frais de justice du syndicat pour sa défense dans la présente instance, il est à se demander s’il est utile et opportun que nous en discutions tant il est clair que si un copropriétaire poursuit son syndicat et que celui-ci doit se défendre, il est évident que la partie poursuivante, étant également copropriétaire, se doit d’assumer sa quote-part. Elle fait quand même partie du syndicat, elle est copropriétaire et tous les frais communs doivent être assumés par tous et chacun en fonction de sa quote-part.

[193] La demanderesse indique dans sa procédure qu’elle réclame également du syndicat défendeur 25 000$ pour honoraires et déboursés extrajudiciaires, 5 000$ pour dommages exemplaires, 5 000$ pour atteinte à la réputation et humiliation et 2 500$ pour troubles, inconvénients, stress et anxiété.

[194] Il semble bien que la somme réclamée pour honoraires et déboursés extrajudiciaires couvre ce que son avocat lui a facturé dans toute cette affaire de poursuite contre le syndicat défendeur. Excluant également ce qu’il est convenu d’appeler les dépens. La demanderesse n'a pas droit à ce remboursement car elle n’a pas prouvé qu’il y avait de la part du syndicat abus de droit ou quelque comportement que ce soit équivalant à mauvaise foi, à fraude ou à déni de justice[21].

[195] Quant au 12 500$ de plus qu’ajoute la demanderesse à sa réclamation pour les autres items ci-dessus, les explications qu’on nous a fournies à l’audience ne sont pas des plus convaincantes non plus que les représentations de son procureur.

[196] En effet, la demanderesse se dit ostracisée et elle se prétend victime d’humiliation, de mépris et/ou de ridicule. Elle fait en quelque sorte une litanie de reproches à tous et chacun, mais en particulier à l’un des personnages importants et administrateur du syndicat, soit M. Pierre Breault. Ce dernier n’est pas poursuivi par la demanderesse non plus qu’il a été mis en cause par qui que ce soit.

[197] Nous nous demandons vraiment en quoi le syndicat puisse être impliqué dans les récriminations de la demanderesse pour les montants ci-dessus si, par exemple, elle a été atteinte dans sa réputation par des paroles injurieuses qu’aurait prononcées à son égard au téléphone M. Brault et auquel elle aussi aurait prononcé des paroles qui n’étaient pas non plus élogieuses.

[198] D’ailleurs la preuve a révélé que cette supposée atteinte à sa réputation par M. Brault aurait effectivement résulté du fait qu’elle-même, lors d’une assemblée ultérieure, l’aurait soulevé devant tout le monde, pour demander à l’administrateur principal Pierre Breault de s’excuser. Ce qu’il a d’ailleurs refusé de faire. Si elle avait une réclamation pour atteinte à sa réputation de la part de M. Brault, à supposer que ce soit le cas, il aurait fallu poursuivre M. Brault lui-même, personnellement et prouver contre lui une faute, des dommages, une diffusion et un lien de causalité entre ces éléments. Elle ne l’a pas fait et telles preuves n’ont pas été apportées.

[199] Sur la question d’atteinte à la réputation, il semble qu’il serait vrai que la demanderesse l’aurait appelé au téléphone, que celui-ci aurait répondu et que suite à une discussion acerbe entre les deux ils se seraient insultés l’un l’autre et Pierre Breault l’aurait traitée de «vieille poufiasse». Cela étant, le recours qu’elle aurait pu exercer était contre Pierre Breault et non contre le syndicat. D’ailleurs, cet incident est survenu en 1999 et quand les procédures de la demanderesse ont été intentées à la fin de 2004, le recours était prescrit.

[200] D’ailleurs nous retenons une remarque faite à la Cour par le dénommé Pierre Breault à l’effet que c’est la demanderesse elle-même qui a porté atteinte à sa propre réputation puisque c’est elle qui a soulevé cet incident lors d’une assemblée ultérieure en utilisant les mêmes mots.
 [201] On pourrait dire que deux personnages importants ont témoigné dans cette affaire devant nous. Il s’agit bien sûr de la demanderesse qui l’a fait pendant plusieurs jours. Il y a eu aussi Pierre Breault, l’administrateur qui a remplacé en 1998 Gérard Gaumont et qui se retrouve encore aujourd’hui comme étant le principal administrateur responsable des finances du syndicat.

[202] En plus de témoigner devant nous, la demanderesse a également témoigné lors de l’interrogatoire au préalable, avant défense, le 18 février 2005. On a eu également l’occasion de l’entendre lors de la dernière assemblée tenue le 30 janvier 2007 puisqu’elle avait procédé à en faire l’enregistrement pour éventuellement le déposer au dossier de la Cour, ce qui a été fait.

[203] Nous sommes donc en mesure d’apprécier son témoignage et ses déclarations tout en les comparant avec le témoignage de M. Pierre Breault et également de l’autre témoin qui a été entendu dans cette affaire, M. Serge Provencher. Ce dernier est celui que le syndicat a engagé et à qui il a donné mandat de conseil et de s’occuper de la comptabilité et du secrétariat. Avec la responsabilité également de voir à la convocation des assemblées et à la tenue de celles-ci.

[204] Ces deux personnages, MM Brault et Provencher, qui ont témoigné en dernier, en défense, l’ont fait succinctement, clairement et avec conviction. Ils nous sont apparus crédibles, honnêtes et cohérents.

[205] On ne peut définitivement pas en dire autant de la demanderesse dont le témoignage était truffé de contradictions et dont les attitudes et comportements face à tous les autres copropriétaires et dirigeants du syndicat étaient désagréables et vindicatifs. C’est probablement ce qui permettait à l’avocat de la partie opposée d'argumenter devant nous que les recours exercés par la demanderesse dans cette affaire ressemblent davantage à une vendetta qu’à une poursuite dans l’intérêt du syndicat et de l’ensemble des copropriétaires.

[206] Il ressort clairement de l’ensemble de la preuve que les responsables du syndicat à un titre ou à un autre depuis le début et qui ont fourni le travail bénévolement l’ont fait au meilleur de leur connaissance, avec honnêteté, intégrité et bonne foi. Il n’est pas sûr qu’à compter de plus ou moins les années 2000 et plus spécifiquement par après les années 2000 et suivantes, qu’on puisse en dire autant de la demanderesse. À notre avis, et soit dit avec égard, nous considérons que sa poursuite, maintes fois amendée entre 2004 et 2007, n’est rien de moins que futile, exagérée, exorbitante en plus d’être préjudiciable autant au syndicat défendeur qu’à tous les copropriétaires, la demanderesse incluse.

[207] Pour bien comprendre le contexte dans lequel cette affaire fut entendue et étudiée, il faut revoir certaines des affirmations de la demanderesse dans ses procédures et les comparer avec les preuves qu’elle en a fournies.

[208] À différents paragraphes de sa dernière procédure amendée, étalés sur les 151 qu’elle contient, sans compter les quelque 100 sous-paragraphes additionnels, on retrouve plusieurs fois les expressions abus de droit, ostracisme, bafouer, atteinte à son honneur, à sa dignité et sa réputation, des administrateurs juges et parties, déni de ses droits par le syndicat de façon délibérée, victime d’humiliation, de mépris et de ridicule, atteinte illicite et intentionnelle et quelques autres d’ordre général.

[209] Il semble indéniable que la demanderesse se sente à part des autres. La preuve dans son ensemble confirme cette réalité car elle est devenue depuis quelques années la seule dissidente des copropriétaires avec en plus un comportement agressant et vindicatif.

[210] Non seulement il se peut, comme elle le prétend, mais il est même probable qu’elle n’est plus acceptée comme avant dans le groupe car elle y sème la zizanie à cause justement de ses dissidences perpétuelles et de son incapacité ou son refus de composer avec les autres.

[211] Un document déposé en preuve par la demanderesse[22] et admis par la défense confirme d’ailleurs qu’une autre copropriétaire s’est exprimée sur ces sujets. Sa missive, dont la plupart des copropriétaires ont pu prendre connaissance, fait voir que Mme Gagné est tenue responsable «du désaccord que vous créez dans la gestion des condos L’Escale». On l’accuse aussi «d’abus devant les tribunaux pour régler vos problèmes personnels avec certains copropriétaires attribuables au syndicat des condos».

[212] Sans oublier qu’il est à se demander comment on peut raisonnablement faire la relation entre les irrégularités qu’elle soulève dans l’administration du syndicat, la gestion de ses finances et la tenue des assemblées, avec ses états d’âme qu’elle exprime dans ses procédures et répète inlassablement et à tout moment dans ses témoignages d’avant et durant le procès.

[213] Elle en souffre probablement mais malheureusement pour elle, elle n’a pas réussi à prouver selon la prépondérance des probabilités quelque lien causal avec la faute de qui que ce soit, fut-il le syndicat défendeur. Peut-être qu’elle oublie qu’elle pourrait s’en prendre à elle-même ou qu’elle préfère assouvir un besoin plus ou moins conscient de vengeance envers et contre tous. Si tel est le cas on pourrait se demander pourquoi tous les autres doivent en payer le prix.

[214] Pour toutes ces raisons, son recours sera purement et simplement rejeté avec dépens et également avec réserve de tout recours que pourrait exercer contre elle le syndicat.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[215] ACCUEILLE la défense ré-ré-ré-amendée du syndicat défendeur;

[216] REJETTE le recours ré-ré-ré-amendé de la demanderesse, incluant les amendements apportés le 21 mars 2007 ;

[217] RÉSERVE à la défenderesse tous ses droits et recours qu’elle pourrait exercer contre la demanderesse s’il y avait lieu ;

[218] LE TOUT avec dépens.

CLAUDE LAROUCHE, j.c.s

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[1] (des amendements ont été permis au cours des audiences qui se sont déroulées sur une période de 7 jours entre le 22 novembre 2006 et le 22 mars 2007 inclusivement).
[2] Jean-Louis BAUDOUIN et Patrice DESLAURIERS, La responsabilité civile, 6e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2003, p. 203.
[3] Id., p. 194.
[4] Id., p. 10; Nicole VALLIÈRES, La presse et la diffamation, Montréal, Wilson et Lafleur, 1985, p. 1
[5] Gilles E. Néron Communication Marketing inc. c. Chambre des notaires du Québec, [2004] 3 R.C.S. 95, par. 60.
[6] [1997] R.R.A. 300 (C.A.).
[7] Nicole VALLIÈRES, La presse et la diffamation, Montréal, Wilson et Lafleur, 1985, p. 11.
[8] [1993] R.D.J. 434 (C.A.).
[9] Pour une étude approfondie sur le sujet, voir: Christine GAGNON, La copropriété divise, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2000, p. 294.
[10] Pour une étude approfondie sur le sujet, voir: Christine GAGNON, La copropriété divise, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2000, p. 294 ; Christine GAGNON, «Le fonctionnement du syndicat de copropriété divise», dans Service de la formation permanente, Barreau du Québec, vol. 237, Développements récents en droit de la copropriété divise (2005), Cowansville, Éditions Yvon Blais, p. 73 ; Quelques dispositions du Code civil énumèrent certaines de ses fonctions, par exemple, combler une vacance au sein du conseil d’administration, la tenue des livres et registres du syndicat ou la nomination de la personne dépositaire de ces livres et registres, la détermination des contributions aux charges communes et au fonds de prévoyance, la révocation d’un contrat conclu par le promoteur et la nomination du liquidateur du syndicat, le cas échéant.
[11] Christiane GAGNON, La copropriété divise, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2000, p. 247.
[12] (Les responsables auraient intérêt à s’informer pour que les procédures soient conformes. Ceux-ci pourraient s’inspirer de ce qu’il est convenu d’appeler le Code Morin. Voir sa plus récente publication sous le titre de Procédure des assemblées délibérantes de Victor Morin, mise à jour par Michel Delorme et publiée au 3e trimestre de 1994 aux Éditions Beauchemin Ltée. Le document établit la procédure et l’explique et celle-ci se trouve conforme au Code civil du Québec).
[13] [1997] R.D.I. 613 (C.S.).
[14] Bernard c. Syndicat des copropriétaires Condo Formule 1, [1996] R.D.I. 220 (C.S.).
[15] Syndicat des copropriétaires 12550-578 de Rivoli c. Groupe de négoce et d’investissements Abasco, [2001] R.D.I. 147 (C.Q.) ; Syndicat des copropriétaires de Trillium Court Condominium c. Ouellette, [1998] R.D.I. 667 (C.S.). Appel rejeté, C.A. Montréal, no 500-09-007463-987, 23 mai 2001 ; Syndicat des condos Le Girardin c. Tremblay, [1995] R.D.I. 233 (C.S.).
[16] Il est à noter que certaines décisions prévoient une double majorité des copropriétaires. Nous limiterons nos commentaires sur cette question puisque ces dispositions ne trouvent pas application au dossier sous étude. Précisons toutefois qu’il n’est pas toujours facile de faire la différence entre les travaux d’entretien qui sont décidés à la majorité simple et les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes qui doivent être décidés à la double majorité.
[17] Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse c. Bertrand, [2001] R.J.Q. 1684 (T.D.P.Q.).
[18] [2005] R.D.I. 422 (C.S.).
[19] Il faut mentionner toutefois qu’une disposition législative peut requérir un degré de preuve plus exigeant, comme en matière d’outrage au tribunal.
[20] Annulation des cinq (5) assemblées tenues entre 2004 et 2007 et les décisions qui y ont été prises.
[21] Viel c. Entreprises immobilières du terroir ltée, [2002] R.J.Q. 1262 (C.A.); Société Radio-Canada c. Gilles E. Néron Communication Marketing inc., [2002] R.J.Q. 2639 (C.A.); Société Radio-Canada c. Guitouni, [2002] R.J.Q. 2691 (C.A.; Quantz c. ADT Canada inc., [2002] R.J.Q. 2972 (C.A.); Lecours c. Desjardins, J.E. 2002-1148 (C.A.); Investissements Historia inc. c. Gervais Harding et Associés Design inc., J.E. 2006-955 (C.A.); Construction Val-d’Or ltée c. Gestion LRO (1997) inc., J.E. 2006-209 (C.A.);Sawdon c. Dennis Trudeau, J.E. 2006-888 (C.A.); Syndicat de la copropriété Le Bourdages c. Fortin, J.E. 2000-1233; Syndicat des copropriétaires Les Jardins du Golf, phase IV c. Villeneuve, C.S. Longueuil, 505-17-001759-044, 20 juillet 2006.
[22] Document du 9 décembre 2005, pièce P-11.

Source: www.jugements.qc.ca

L'ARROSEUR ARROSÉ OU LORSQU'ON EST L'AUTEUR DE SES PROPRES MALHEURS ...

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